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Decidir algo importante em assembleia de condomínio pode ser algo estressante, desgastante e extremamente cansativo. Dependendo do assunto é preciso uma nova assembleia para decidi-lo e em muitos casos existe a velha dúvida do quórum necessário para aprovação do assunto em questão.

Grandes condomínios enfrentam uma dificuldade ainda maior; devido ao grande número de moradores, fica difícil esclarecer e expor todas as ideias e assuntos da pauta do dia.

Essas reuniões são feitas de pessoas com diferentes entendimentos e visão. Boa parte dos condôminos tem a ideia de que é preciso a presença de todos os moradores para aprovação de todo e qualquer assunto, outros sequer tomam conhecimento dos assuntos e ainda existe aqueles que não entendem a pauta do dia.

Para todos esses casos existe uma solução, a indicação é que primeiramente seja feito um trabalho de conscientização, de modo que a assembleia condominial não seja apenas uma reunião cansativa e desgastante, e sim um momento de discussão e importante crescimento do todo. Por isso a importância da presença dos envolvidos.

Vencida essa etapa de conscientização, é recomendado que o edital de convocação seja enviado dentro do prazo previsto em convenção – o que pode variar de condomínio para condomínio. Esse prazo serve justamente para que o condômino tenha acesso aos itens e assuntos do dia ( pauta), prepare suas dúvidas e sugestões, e contribua no momento correto, deixando a reunião mais rápida e eficaz.

Outro ponto importante é a exposição dos tópicos no edital, que devem ser claros e bem explicados. O condômino precisa saber o que será discutido e aprovado. Frases genéricas e/ou com outro sentido não são recomendadas.

Finalmente é chegado o tão esperado dia da assembleia, e os itens vão ser apresentados, discutidos e aprovados. Então eis que surge a dúvida cruel: qual o quórum necessário?

O primeiro passo é analisar sempre o que a convenção de cada condomínio traz como quórum. Geralmente está especificado o que pode ser aprovado em assembleias ordinárias ou extraordinárias e de que forma.

Porém nem todas trazem essa informação com tanta transparência. Nesses casos, o indicado é que se utilize a premissa do artigo 1241 do Código Civil, combinada com a análise do tópico, ou seja, se estamos aprovando uma obra ou benfeitoria necessária, útil ou voluptuária.

É através dessas classificações - apesar de não ser fácil para o leigo entender a diferença entre elas - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia.

Resumidamente, conceituamos as benfeitorias necessárias como aquelas que conservam a coisa ou impedem sua deterioração. Claros exemplos são os reparos elétricos, pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores, etc. Têm como característica a manutenção ou conserto, e o quórum é geralmente a maioria dos presentes em assembleia.

As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a instalação de hidrômetros individuais ou sistema de segurança. Ou seja, benfeitorias que adicionam benefícios ao imóvel, ampliando assim a sua utilidade. Geralmente falamos de um quórum (50% + 1) maioria de todos condôminos.

Um exemplo comum de benfeitoria útil é a o aumento da garagem ou a instalação de um gerador de luz.

Por fim, mas não menos importantes, são as benfeitorias voluptuárias, que são bem comuns nas assembleias e são conhecidas por não aumentar o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio. Um exemplo de obra do tipo é a pintura da fachada com a simples e tão somente finalidade de troca de cor, ou a colocação de mármore nos elevadores, decorações de recepção, etc. O quórum para essas obras é geralmente de 2/3 de todos os condôminos.

Alguns assuntos - complexos e que envolvem o todo – podem necessitar de um quórum de 100% dos condôminos, por isso recomendamos que sempre antes da liberação do edital de convocação seja consultado um advogado ou o jurídico do condomínio, de modo que se evitem futuras impugnações e gastos posteriores com a realização de uma nova assembleia.

Lembrem-se: a assembleia é soberana! É a vontade do todo para o todo, e deve ser respeitada e redigida - em ata - tal qual a vontade dos presentes, sem acréscimos ou reduções por parte do secretário e/ou presidente. Estes, apenas compõem a reunião e não podem alterar nada do que foi tratado no dia.

Bruna Cortellini Bierhals

Bruna Cortellini Bierhals

Associate at Hamilton de Oliveira Law Firm and lawyer registered with the Brazilian Bar Association, São Paulo Chapter (OAB/SP) and Rio Grande do Sul Chapter (OAB/RS).

A graduate of the Faculdade Atlântico Sul – Anhanguera de Pelotas/ RS and an expert in administrative law with a major in monitoring, management and regulation from FADERGS – The Faculty of Development of Rio Grande do Sul with an extension at the Faculty of Law at the University of Coimbra in Portugal. Her practice has been devoted to the area of public law and real estate (litigation and advisory).

She worked as a prosecutor in the city of Canguçu - Rio Grande do Sul.

Languages: English.

bruna.bierhals@aho.adv.br

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