A aquisição segura de um imóvel requer a realização de um trabalho minucioso de due diligence, que consiste em estudar a matrícula do imóvel, levantar certidões judiciárias, estudar as possíveis demandas existentes para entender o quanto podem ou não prejudicar o negócio, levantar débitos fiscais, condominiais, regularidade das constas de consumo, verificar riscos de desapropriação, além de inúmeros outros documentos a serem solicitados em nome dos proprietários, tudo com a finalidade de garantir que, após a aquisição, não surjam surpresas desagradáveis que impossibilitem a posse do bem.
Entre essas “surpresas”, a mais temida é a declaração de fraude à execução, que pode resultar na evicção, que é a perda do bem em razão de situação ocorrida antes de sua aquisição.
Nestes casos, se o vendedor é claramente insolvente, além de perder o imóvel, são ínfimas as possibilidades para que o adquirente seja restituído do valor que por ele pagou.
Ocorre que, por vezes, o credor não dá publicidade das decisões ou movimentações judiciais que levam à restrição de um imóvel, impedindo o adquirente de ter ciência destes fatos no momento das tratativas do negócio, tendo que, em consequência disso, entrar em processos judiciais que inicialmente não lhe diziam respeito, a fim de defender o bem e demonstrar sua boa-fé no momento da aquisição, o que se faz por meio da apresentação das certidões levantadas por ocasião da compra.
Nesse sentido, a Súmula 375 do STJ dispõe que a fraude à execução será reconhecida somente nos casos em que houver o efetivo registro da penhora, sendo um importante argumento para o adquirente, terceiro interessado. Note-se que o Código de Processo Civil garante a publicidade das demandas, mesmo antes de proferir decisão sobre penhora ou indisponibilidade:
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
Portanto, a Lei 14.825 de 2024 tem o condão de garantir a eficácia dos negócios jurídicos realizados em relação a direitos reais sobre imóveis, em cuja matrícula não tenha sido averbada decisão judicial referente a qualquer tipo de constrição do bem, nem contenha menção de demanda judicial nesse sentido, cabendo redobrada atenção ao credor em dar maior publicidade de seu crédito, e garantindo maior segurança ao adquirente, que porventura adquiriu bem imóvel sobre o qual pendia alguma restrição, da qual não poderia ter conhecimento pelos meios disponíveis.
Advogada da Advocacia Hamilton de Oliveira, é inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Secção São Paulo (OAB/SP).
Formada pelo Centro Universitário Salesiano de São Paulo (UNISAL) e pós-graduada em Negócios Imobiliários pela Escola Superior de Advocacia da OAB São Paulo.
Sua prática tem sido voltada ao Direito Civil, atuando principalmente no Consultivo Condominial e Imobiliário.
