Nos últimos três anos, impulsionadas pelas consequências negativas da pandemia da Covid-19 que vivenciamos, muitas empresas no Brasil ingressaram com pedido de recuperação judicial (RJ). É comum, nestes casos, que a empresa em recuperação seja locatária ou sublocatária de espaços comerciais. Ainda tem se tornado comum que os Juízes dessas recuperações proíbam indistintamente o despejo dessas empresas.
Imagine-se na seguinte situação: você é locador de espaço comercial para uma empresa que não está pagando o aluguel, ou mesmo possui contrato de locação por prazo indeterminado e não tem mais interesse em continuar com essa locação. Em ambos os casos, a Lei do Inquilinato, qual seja, Lei nº 8.245/91, lhe assegura o direito de pleitear em Juízo o despejo do locatário. Ocorre que seu locatário ingressa com pedido de recuperação judicial e o Juízo desta proíbe qualquer tipo de despejo contra a empresa. Seria essa decisão legal à luz do nosso ordenamento jurídico, em especial de nossa Constituição Federal e da Lei do Inquilinato?
Em nossa visão, não, já que o Juízo recuperacional é completamente incompetente para proibir, ou mesmo suspender ordem de despejo. Isto porque sua razão de existir se baseia exclusivamente na Lei de Falências e Recuperação Judicial, qual seja, Lei 11.101/2005, a qual em nenhum de seus artigos trata da retomada da posse direta do imóvel pelo locador. Logo, devendo ficar subordinado ao que esta Lei determina, não cabe a esse Juízo suspender qualquer tipo de despejo legalmente permitido.
Vale destacar que o entendimento já há muito consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) é justamente nesse sentido, prevalecendo-se o direito de propriedade; ou seja, em ação de despejo movida pelo proprietário locador, a retomada da posse direta do imóvel locado à sociedade empresária em recuperação judicial não se submete à competência do juízo universal da Recuperação Judicial.
Neste ponto, é válido, inclusive, destacar o que foi dito pelo Ministro João Otávio Noronha, do STJ, no julgamento do Conflito de Competência (CC) nº. 133.62/AL: “Não se pode afastar a garantia ao direito de propriedade em toda a sua plenitude daquele que, durante a vigência do contrato de locação, respeitou todas as condições e termos pactuados”.
Ressalte-se, também, o que a 2ª Seção do STJ, em voto de relatoria do ministro Marco Buzzi, no julgamento do Conflito de Competência nº 170.421/PR, registrou: “No que tange à retomada do bem, o credor proprietário de bem imóvel locado em favor de empresa em recuperação judicial, não se submete aos efeitos da recuperação judicial porquanto, nos termos do art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005”, concluindo que “não há óbice ao prosseguimento da ação de despejo ajuizada pelo locador”.
O fato é que o Poder Judiciário deve ter papel único e exclusivo de supervisão do processo de recuperação judicial, tudo para fins de garantir o atingimento das condições legalmente estabelecidas no plano de recuperação judicial. Não cabe a este órgão judicial assumir, mesmo que indiretamente, o protagonismo de buscar recuperar a empresa, como aparentemente quer fazer, por exemplo, quando determina a suspensão de despejos legalmente permitidos.
De fato, não podemos negar que em casos como estes há direta colisão entre o direito de propriedade de quem loca um bem e o direito à preservação da empresa locatária em recuperação judicial. Ambos são de extrema importância para nosso ordenamento jurídico, contudo, em nossa visão, o direito de propriedade, por ser constitucional, está acima do direito do locatário. Ao mesmo tempo, a Lei do Inquilinato, plenamente vigente, deve ser respeitada, seja por qual Juízo for.
Caso você esteja enfrentando situação semelhante, é importante consultar um advogado, o qual poderá lhe indicar a melhor estratégia a seguir para garantir seus direitos de locador. Neste ponto, a equipe da Advocacia Hamilton Oliveira está à disposição para esclarecer qualquer dúvida e indicar as melhores ferramentas jurídicas para o caso.
Advogado sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira, coordenador da área cível, é inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Amazonas (OAB/AM).
Bacharel em direito pelo Centro Universitário de Ensino Superior do Amazonas (CIESA).
Assessor da 03ª Câmara Recursal da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP)
