Os conceitos de Contrato de Hospedagem e Contrato para Temporada são frequentemente confundidos, e, com o advento dos aplicativos, que passaram a facilitar as contratações, o assunto exige atenção, cabendo ao Direito sanar as dúvidas que pairam sobre o assunto.
Antes de esclarecer acerca do uso de aplicativos, tais como a plataforma Airbnb, é de suma importância compreender a diferença entre o Contrato de Hospedagem e o Contrato para Temporada.
O Contrato para Temporada é regulado pela Lei de Locação, de natureza residencial, e, para que assim seja compreendido, é de suma importância o preenchimento dos requisitos legais: “residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.” (Artigo 48, Lei 8.245/1991).
Nessa modalidade, a relação ocorre entre locador e locatário e a remuneração é o aluguel, podendo a unidade locada estar mobiliada ou não, e sendo que o instrumento para a retomada do imóvel, pelo locador, é a Ação de Despejo.
Atenta-se ao fato de que não se enquadra em contratação por temporada se o intuito seja diverso ao lazer, como: realização de cursos; tratamento de saúde; obras no imóvel do locador e outras situações que não sejam para fixar residência fixa ou por motivo de trabalho. O prazo máximo de duração do contrato deve ser respeitado, sob pena de não caracterizar locação por temporada. Deve haver previsão expressa acerca do motivo temporário que enseja a locação para temporada.
O Contrato de Hospedagem, por sua vez, tem natureza turística, aplicando-se a Lei do Turismo (Lei nº 11.771/2008), e, para que assim seja considerada a contratação, o hóspede (consumidor) deve ser “pessoa física que esteja em viagens ou em estadas em lugares diferentes do seu entorno habitual, por um período inferior a 1 (um) ano, com finalidade de lazer, negócios ou outros.” (Artigo 2º).
Portanto tem-se claramente a diferença da contratação de hospedagem em relação ao contrato para temporada: naquela a relação é consumerista, havendo o consumidor e o fornecedor; a unidade deve estar necessariamente mobiliada; o instrumento para a retomada do imóvel é a ação possessória e a cobrança diária, não tendo que se falar em aluguel.
Importante destacar que o Artigo 24, incisos I e II, da Lei n° 11.771/2008, estabelece que os meios de hospedagem devem possuir licença de funcionamento para prestar serviços de hospedagem, que poderá objetivar somente partes da edificação; e no caso dos empreendimentos ou estabelecimentos conhecidos como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, possuir licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção e convenção de condomínio ou memorial de incorporação ou, ainda, instrumento de instituição condominial, com previsão de prestação de serviços hoteleiros aos seus usuários, condôminos ou não, com oferta de alojamento temporário para hóspedes mediante contrato de hospedagem no sistema associativo, também conhecido como pool de locação.
Trazidas as devidas definições, questiona-se: a contratação por meio de aplicativo, como Airbnb, é contrato de hospedagem ou para temporada (portanto, locação)?
Tratando-se de empreendimentos imobiliários, organizados sob forma de condomínio, que contam com instalações e serviços de hotelaria à disposição dos moradores, cujos proprietários disponibilizem suas unidades exclusivamente para uso residencial ou para serem utilizadas por terceiros com finalidade residencial por períodos superiores a 90 (noventa) dias, a legislação específica determina a aplicação da Lei do Inquilinato, e portanto distancia-se da ideia de “hospedagem” (Artigo 24, § 2º).
Por outro lado, tratando-se de condomínio edilício residencial, contamos com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça.
Isso por que os conceitos de domicílio e residência trazidos pela lei (Artigos 70 a 78 do Código Civil), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem.
Contudo, também não se enquadra na modalidade de locação para temporada, pois esta não prevê o aluguel informal e fracionado, por exemplo do quarto existente num imóvel. Afinal, a plataforma Airbnb permite a contratação exclusivamente de uma parte da casa ou apartamento.
Assim, havendo a contratação do imóvel como um todo, ou parte dele, como por exemplo apenas um quarto, por meio de aplicativo, o Superior Tribunal de Justiça já definiu que se tem uma nova modalidade, qual seja: hospedagem atípica. Ou seja: é um contrato que tem o mínimo de regulação legal, mas adaptável a cada caso.
Por fim, vale lembrar, ainda sobre a contratação em condomínio edilício –– e aqui leia-se condomínios de prédio e/ou casas –– , que a exploração desse contrato apenas é possível na hipótese de haver autorização expressa para essa atividade na Convenção do Condomínio, isso pois este tem natureza residencial e o contrato, mesmo sendo de hospedagem, foge do escopo meramente residencial, posto que há evidente exploração comercial.
Advogada da Advocacia Hamilton de Oliveira, é inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP).
Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC-CAMPINAS). Especialista em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUCSP). Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD).
Tem dedicado sua prática à área do Direito Civil e Imobiliária.
