Modernamente, empreendimentos condominiais de maior porte, com unidades comerciais e/ou residenciais (casas, apartamentos, townhouses) distribuídas em diversos setores e/ou edifícios (Condomínios), têm surgido com formato de “Associação de Condomínios”, constituída por: – a) Sócia Fundadora Nata: empresa incorporadora e/ou proprietária da gleba; b) Sócios Titulares Diretos: Condomínios comerciais/residenciais; c) Sócios Titulares Indiretos: condôminos proprietários de unidades autônomas e respectivas frações ideais.
Nesta concepção: 1º) os Condomínios são sócios diretos e os condôminos sócios indiretos; 2º) na própria contratação aquisitiva de unidade, o Comprador se torna condômino e associado indireto de uma “Associação” (constituída com todos os princípios legais), assumindo direitos e obrigações e se cientificando dos termos do seu Estatuto Social, Convenção e Regulamento Interno. Se posteriormente o adquirente quiser se desassociar, terá que deixar a sua condição de condômino proprietário da sua unidade (por venda ou resolução contratual).
Responsável direta pelo projeto, construção e implantação do “complexo” imobiliário, a empresa incorporadora do empreendimento dá origem e finalidade a tal Associação de Condomínios, instituída exatamente para atender a todos os associados do empreendimento, sejam diretos (Condomínios), sejam indiretos (condôminos). A ideia fulcral desse empreendimento é a criação e manutenção de um complexo arquitetônico/paisagístico, com especial destaque para elevados valores e princípios: Trabalho, Empreendedorismo, Família, Residência, Vida Condominial, Segurança!
Os Estatutos Sociais de tais Associações de Condomínios se caracterizam por preservar as características do Plano Urbanístico-Arquitetônico do conjunto de edificações, bem como desenvolver a cidadania, o espírito comunitário e a segurança entre os seus condôminos, educando-os no respeito aos princípios, valores, normas, diretrizes e regulamentos que disciplinam a convivência e preservam o interesse coletivo dos associados; estimulando a convivência, segurança, bem-estar, padrão de vida e meio ambiente; assumindo a gestão de todos os assuntos de interesse da comunidade; e a representando junto aos poderes públicos. E, após um breve lapso temporal inicial, a incorporadora transfere as suas responsabilidades e encargos originais aos Associados –– Condomínios e Condôminos, para que o idealizado complexo passe a ter auto-gestão e vida própria!
Desde o ato aquisitivo de uma unidade, o condômino fica ciente das normas sobre o Regulamento Interno, sobre a Convenção condominial e especialmente sobre o Estatuto Social da “Associação de Condomínios”, que passa a integrar. E o faz por sua livre e espontânea vontade! Mais ainda : se eleito Síndico de um Condomínio, o condômino/adquirente assume uma grande responsabilidade e deve exemplarmente cumprir e fazer cumprir as normas regulamentares, convencionais e estatutárias, até porque o escopo da Associação é a preservação do projeto arquitetônico e urbanístico do empreendimento e dos interesses de seus Associados, dentre os quais os Condomínios representados por seus Síndicos!
Destarte, os Síndicos –– quer como representantes de Associados Diretos (Condomínios), quer como pessoas físicas / adquirentes de unidades condominiais (condôminos) –– são exatamente destinatários / beneficiários da atuação da aludida Associação em seu próprio favor , e, concomitantemente, passam a ter a responsabilidade de cumprir e fazer cumprir as normas regimentais/convencionais/estatutárias !…
Outrossim –– e fundamentalmente –– é de se atentar que o aludido complexo condominial é caracterizado pelas áreas de servidão (acesso, trânsito) e áreas de direito de utilização em todos os Condomínios que o integram, cuja administração compete à Associação, conforme dispositivo estatutário próprio. Assim, além da área de utilização exclusiva pertencente a cada condômino (área privativa de sua unidade), existe a área comum de cada Condomínio e a área comum pertencente a todos os Condomínios, caracterizando-se como um grande Condomínio de Condomínios , do qual a Associação é a sua própria síntese! Ou, para usar um vocábulo mais chulo: um “Condominião” ! Em tais condições, tal complexo condominial, e bem assim a Associação que o congrega e que é dele decorrente, é(são) insuscetível(eis) de dissolução !!!
Tais áreas são comuns e entrelaçadas em todos os Condomínios integrantes do empreendimento, devendo ser administradas pela Associação, tanto no tocante à contratação como no gerenciamento de todos os serviços e rateio das despesas do complexo condominial. E certas áreas específicas –– tais como área de alimentação/refeitório/restaurante/bar, área de recreação/cinema/brinquedoteca/salão de leitura, música e lazer, fitness/quadras poliesportivas, alojamentos/depósitos de materiais, etc –– poderão estar concentradas numa só área para servir a todos os Condomínios e condôminos, e cada qual, mesmo que localizada em um dos Condomínios, deverá ter as suas despesas próprias rateadas entre todos os Condomínios e ser gerenciadas pela Associação.
Nesse tipo de empreendimento, cada Condomínio integrante terá o seu Síndico próprio, responsável pela administração de sua área interna condominial e pela observância das normas gerais regimentais/ convencionais/estatutárias quanto aos seus condôminos, e bem assim pelo pagamento mensal à Associação da respectiva quota mensal de seu Condomínio (proveniente das taxas de contribuição de seus condôminos).
À Associação caberá, ainda, preservar as características do plano urbanístico e arquitetônico do conjunto de edificações, abrangendo os Condomínios respectivos, bem como manter a unidade, a finalidade e a destinação do complexo condominial, inclusive com previsão de cobertura securitária geral, abrangendo todos os Condomínios integrantes e suas respectivas áreas comuns internas, e bem assim e especialmente as áreas de servidão, de direito de utilização e aquelas específicas supra aludidas.
Advogado da Advocacia Hamilton de Oliveira, é advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e na Associação dos Advogados do Estado de São Paulo (AASP).
Formado pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC-CAMPINAS), atua no Contencioso Cível em geral e coleciona importantes vitórias junto aos Tribunais.
Dentre vários destaques de seus amplos conhecimentos, longa passagem pela Companhia de Habitação Popular Bandeirante (COHAB BANDEIRANTE) garantiu forte influência junto à área do Direito Imobiliário, onde também foca a sua prática.
