Sabe aquele aplicativo de celular que fica constantemente exigindo a atualização? E se você insistir em utilizar o aplicativo desatualizado em algum momento ele irá travar, forçando-o a ir até a loja virtual e baixar a versão mais atualizada? Nem sempre esta atualização tem custo, aliás normalmente não tem, mas ela se faz necessária para o aplicativo se tornar mais seguro e confiável. Na versão atualizada o desenvolvedor do aplicativo corrige erros e vulnerabilidades constatadas nas versões anteriores. Pois é isso que está a acontecer com as convenções de condomínio. Elas precisam de uma atualização urgente, sob pena de travarem o dia a dia do condomínio. Em dezembro de 2016 eu escrevi um interessante artigo para o nosso blog, discorrendo sobre a “uberização” da convenção de condomínio1. Lá eu me referi sobre as novas nuances que precisavam ser abordadas pelos condomínios edilícios, mormente a disciplina do compartilhamento de espaços, ao melhor estilo Uber, Yellow e Airbnb. Pois o tempo passou e agora, 3 anos depois de publicado referido artigo, e diante da pandemia que nos assola há mais de quatro meses, a questão se tornou premente. O dever de casa de todo síndico e/ou administradora de condomínio é revisar a convenção do seu condomínio e verificar os pontos que precisam ser atualizados imediatamente. Algumas lições foram aprendidas “na marra”. A primeira delas é obrigar o condômino a informar imediatamente ao síndico caso alguém, na sua unidade, seja portador de moléstia infecto contagiosa. As convenções mais antigas até contêm tal previsão, talvez como resquício da época da gripe espanhola… Já os regramentos mais recentes ignoram esta obrigação, como se estivéssemos livre do contágio de moléstias mais graves. Diante de tal informação, a convenção deverá prever também como o síndico irá agir na adoção de medidas fitossanitárias, sob pena inclusive de responsabilidade e destituição. A forma de proibição na utilização dos espaços e áreas de uso comum também deve estar prevista na convenção, sob pena de se ficar ao bel prazer do arbítrio da sindicância. Outro ponto fundamental, sob o meu ponto de vista, é liberar totalmente a comunicação digital entre condomínio e condômino, seja através de aplicativo específico, seja de aplicativo de troca instantânea de mensagens. O condômino deverá manter o seu cadastro atualizado, sob pena de ser considerado ciente de tudo que for encaminhado para os seus registros desatualizados. Atire a primeira pedra quem hoje em dia não utiliza aplicativo de troca de mensagens (meu pai atirará!). Chega de papel. Nesta esteira, e a meu ver, a vedete do momento é a previsão da realização de assembleia tele presencial, ou virtual, como alguns equivocadamente preferem dizer. Esta pode ser apenas uma opção, mas deve vir prevista para ser utilizada em situações emergenciais como esta que estamos vivenciando. Quanto mais completa for esta previsão, inclusive com definição de plataforma eletrônica, menores serão os problemas operacionais a serem enfrentados no momento da sua utilização. Outro ponto de convergência, que costumo citar como exemplo a ser atualizado, é a possibilidade de se manter uma assembleia aberta durante um período, para que todos os condôminos possam votar e se manifestar, favoravelmente ou não, em proposições que exijam o quórum qualificado. Todo condomínio sabe da dificuldade e do trabalho hercúleo que é para se conseguir a presença de 2/3 dos condôminos em uma assembleia, sem se utilizar do maléfico artifício das procurações. Outro dia me deparei com uma minuta de convenção de condomínio que previa que “as áreas frias do edifício, tais como, banheiros e térreo, deverão ser lavadas apenas com água e sabão neutro, utilizando-se apenas, para tanto, pano úmido e nunca baldes ou mangueiras, evitando-se o aparecimento de infiltrações e vazamentos, e devendo ser utilizados aparelhos dos tipos “WAP” ou “VAPORETTO”, os quais podem estragar os rejuntes.” Não há mais espaço para este tipo previsão vazia e sem sentido. Ainda que não seja tão simples quanto atualizar um aplicativo na Apple Store ou no Google Play, a atualização da convenção de condomínio é o legado que deverá ficar de todo síndico.
Notem que o texto acima foi escrito com as frases e períodos todos juntos, sem parágrafo, modelo que costuma ser utilizado para a transcrição da assembleia na ata, que depois é assinada e levada ao Cartório de Títulos e Documentos, gerando custo e tempo desnecessários. Esse modelo também precisa ser revisto. Por que não gerar o arquivo eletronicamente e registrá-lo em blockchain, com a divulgação a todos imediatamente? Fica a dica!
- https://aho.adv.br/blog/artigos/a-uberizacao-da-convencao-de-condominio/#.Xxcgm-dv82w ↩
Advogado Sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira. Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC-CAMPINAS). Administrador de empresas pela Fundação Getúlio Vargas (FGVSP). Especialista em Direito Contratual pelo Centro de Extensão Universitária (CEU). Especialista em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).
Das suas passagens profissionais, vale destacar atuações junto ao Banco Mercantil de São Paulo (hoje Banco Bradesco), junto à Arthur Andersen (hoje Deloitte Touche Tomatsu) e junto ao Banco e Corretora Patente S/A.
Tem dedicado sua prática à área do Direito Empresarial e ao Direito Civil, especialmente no ramo do Direito Imobiliário com ênfase em incorporação imobiliária e condomínio edilício.
Membro do Conselho Deliberativo da OABPrev-SP no triênio 2021/2023.
Idiomas: Português e Inglês.
