ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O PROVIMENTO CNJ Nº 246/2026: O QUE MUDA PARA OS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS?

Nova regulamentação amplia a possibilidade de utilização de instrumento particular na formalização da alienação fiduciária de imóveis e traz impactos relevantes para empresas e operações de crédito.

A alienação fiduciária de imóveis é uma das principais formas de garantia utilizadas no mercado brasileiro. Sua utilização está presente não apenas em financiamentos imobiliários tradicionais, mas também em operações empresariais, negociações entre particulares, atividades de incorporadoras, loteadoras e diversas outras relações que envolvem crédito e garantia.

Neste contexto, o Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, trouxe uma mudança relevante para a formalização destas operações: passou a admitir expressamente que os negócios relacionados à alienação fiduciária de imóveis sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A alteração representa uma importante simplificação para o mercado imobiliário, mas também exige atenção na elaboração e na revisão dos contratos.

O que mudou?

O Provimento CNJ nº 246/2026 alterou o art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.

A nova redação estabelece que os atos e contratos previstos na Lei nº 9.514/1997, inclusive aqueles relacionados à constituição, transferência, modificação ou renúncia da alienação fiduciária sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Mais importante, esta possibilidade não fica restrita às instituições financeiras ou às operações inseridas no SFI ou no SFH.

A própria norma estabelece que a faculdade se estende às pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e do mercado de capitais, ressalvadas as situações em que a legislação federal exigir expressamente a escritura pública.

Na prática, portanto, uma empresa que utilize a alienação fiduciária como garantia em uma operação própria de crédito, por exemplo, não precisa necessariamente recorrer à escritura pública apenas pelo fato de não integrar o SFI ou o SFH.

Por que essa mudança é relevante?

Antes da alteração, existia uma discussão sobre a extensão da autorização prevista no art. 38 da Lei nº 9.514/1997, que permite a celebração dos atos previstos na própria lei por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Em 2024, o CNJ havia editado os Provimentos nº 172, 175 e 177, restringindo esta possibilidade. A controvérsia chegou ao Supremo Tribunal Federal e, posteriormente, o entendimento que prevaleceu foi pela impossibilidade de restringir, por ato administrativo, uma faculdade prevista em lei federal.

O Provimento nº 246/2026 veio, então, adequar o Código Nacional de Normas ao entendimento firmado pelo STF e à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Com isso, o novo regramento proporciona maior previsibilidade para as operações e reduz uma etapa que poderia representar custos e tempo adicionais para os envolvidos.

A principal consequência prática da mudança está na simplificação da formalização das operações.

A possibilidade de utilização do instrumento particular pode reduzir custos relacionados à lavratura de escritura pública e tornar mais ágil a contratação, especialmente em operações realizadas diretamente entre empresas ou particulares.

Para incorporadoras, loteadoras e empresas que estruturam operações de crédito com garantia imobiliária, por exemplo, a alteração pode representar maior eficiência na formalização dos negócios.

Além da redução de custos, há também um ganho de flexibilidade: as partes passam a ter maior liberdade para escolher a forma de instrumentalização da operação, observados os requisitos legais.

Esta flexibilização acompanha uma tendência de modernização do ambiente de negócios, em que a redução de formalidades busca facilitar a circulação de crédito e a realização de negócios sem afastar os mecanismos de controle jurídico.

Instrumento particular não significa ausência de controle.

É importante, contudo, afastar uma possível interpretação equivocada: o Provimento nº 246/2026 não eliminou a necessidade de registro do negócio no Cartório de Registro de Imóveis.

A alteração está relacionada à possibilidade de substituir a escritura pública pelo instrumento particular com efeitos de escritura pública. O registro imobiliário continua sendo indispensável para a constituição da propriedade fiduciária.

A própria Lei nº 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis competente.

Além disso, o novo art. 440-AO determina que o instrumento particular será submetido à verificação dos requisitos legais de validade, tanto formais quanto materiais.

Ou seja, a simplificação ocorre na forma de contratação, mas não significa que o negócio esteja dispensado de controle jurídico e registral.

E a segurança jurídica?

A possibilidade de utilização do instrumento particular também reacende uma discussão importante: a simplificação pode comprometer a segurança jurídica?

A resposta exige cautela. A escritura pública exerce importante função preventiva, especialmente na identificação das partes, verificação de capacidade e representação, e formalização da manifestação de vontade. Por outro lado, a utilização de instrumento particular não significa, por si só, ausência de segurança.

O sistema registral permanece responsável pela análise do título apresentado e pela verificação de seus requisitos.

Neste cenário, a segurança jurídica passa a depender ainda mais da qualidade da documentação, da correta identificação das partes, da regularidade das assinaturas, da análise da matrícula do imóvel e da adequada elaboração das cláusulas contratuais.

Como destacam as análises recentes sobre o tema, a atividade notarial e a qualificação registral desempenham funções diferentes e complementares. A ampliação do uso do instrumento particular não elimina esta estrutura de proteção; ela modifica o momento e a forma como determinados controles são realizados.

O que as empresas devem observar?

A nova regulamentação cria oportunidades para simplificar procedimentos, mas também exige atenção cuidadosa na elaboração e na revisão dos contratos.

As empresas que utilizam a alienação fiduciária como garantia devem verificar, especialmente, se os modelos contratuais estão atualizados e em conformidade com o novo regramento; se o contrato contém todas as informações necessárias à constituição da garantia; se a descrição do imóvel e sua situação registral foram devidamente verificadas; se os poderes de representação das partes estão devidamente regularizados; se os mecanismos adotados para a assinatura e a identificação das partes são adequados; e se o instrumento reúne os requisitos necessários ao posterior registro. Esta análise prévia é especialmente relevante, pois a dispensa da escritura pública não afasta a necessidade de assessoria jurídica.

Ao contrário, quanto maior a liberdade para estruturar uma operação, mais importante se torna a avaliação cuidadosa de todos os seus elementos antes da assinatura.

O Provimento CNJ nº 246/2026 representa um avanço relevante na formalização da alienação fiduciária de imóveis, ao ampliar o uso do instrumento particular para operações que não estão vinculadas ao SFI ou ao SFH.

A alteração pode reduzir custos e proporcionar mais agilidade e flexibilidade aos diversos participantes do mercado imobiliário, inclusive empresas e particulares que adotam a alienação fiduciária em suas próprias operações.

Esta simplificação, contudo, não deve ser confundida com informalidade.

A análise jurídica da operação, a verificação da documentação, a segurança das assinaturas e, sobretudo, o registro do título permanecem essenciais para assegurar a validade e a eficácia da garantia.

Em outras palavras, o novo cenário permite contratar de forma mais simples, mas não permite contratar de qualquer forma.

Para empresas que utilizam a alienação fiduciária em suas operações, este é um momento oportuno para revisar modelos contratuais, procedimentos internos e fluxos de formalização, aproveitando as possibilidades trazidas pela nova regulamentação sem abrir mão da segurança jurídica necessária aos negócios imobiliários.