Do contrato Build to Suit

Diante da realidade atual, importante termos conhecimento de “quase” todos os contratos que regem as relações locatícias. Neste momento, iremos falar sobre a modalidade contratual “build to suit” (denominação original em inglês, com tradução para o português como “construído para servir”).

Referido contrato decorre principalmente da expansão urbana e comercial dos últimos 20 anos, encontrando um ambiente propício para a construção de prédios/galpões/espaços em terrenos que antes não tinham sequer construções. Importante citar que este tipo contratual ainda é visto como novidade, comportando diversas opiniões doutrinárias sobre se é ou não uma locação, mesmo que atípica.

O contrato de locação Build to Suit decorre de um negócio, onde uma das partes, que neste caso seria o locatário, contrata a construção do imóvel de acordo com as necessidades de implementação de seu negócio, e recebe do locador o prédio, de acordo com suas necessidades ou especificidades requisitadas. Ou seja: o locador constrói o “prédio/espaço” para a utilização do locatário, que se dispõem a permanecer no imóvel por longo prazo, justamente para “compensar” o investimento do locador. É ainda comum termos uma terceira parte neste contrato, que podemos citar como interveniente anuente ou companhia securitizadora.

Conforme acima citado, há ainda uma grande discussão, que leva como ideia central se este tipo contratual pertence ou não à gama protetiva da Lei do Inquilinato, ou seja, da Lei nº 8.245/1991.

Há 04 argumentos centrais que comprovam que referido tipo contratual é pertencente a referida Lei, como:
1. Definição legal;
2. Renúncia ao direito de requisitar revisão;
3. Previsão de multa em caso de rescisão antecipada; e
4. Ampla liberdade de negociação entre as partes.

Obviamente, o objetivo não seria explicar de maneira técnica todos os pontos acima apresentados. O importante, sim, é entender que o contrato Build to Suit é pertencente à supra citada Lei do Inquilinato, diante, principalmente, da alteração do artigo 54-A, trazida pela Lei nº 12.744/2012, verbis:-
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”

Assim, as características deste contrato são:
• Destinação da locação como NÃO residencial;
• Hão de ser muito bem explicadas as necessidades do Locatário para a devida construção do imóvel/prédio/galpão;
• Contrato por prazo sempre DETERMINADO;
• Possibilidade de aplicação de multa em caso de rescisão antecipada (limite é a soma dos valores dos aluguéis desde a devolução até a data final estipulada no contrato);
• Renúncia ao direito de revisão do aluguel.

Portanto, podemos concluir que este tipo contratual, chamado de “Build to Suit”, tem grande importância atualmente, comportando uma ampla análise técnica e detalhada sobre toda a sua operação.
Se você deseja saber mais sobre contratos específicos para sua atuação comercial, consulte um advogado especialista para a devida orientação.

REFERÊNCIAS:
“Direito imobiliário: teoria e prática” / Luiz Antonio Scavone Junior. – 15ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020.