Locação é tudo igual?

Quando se atua no ramo imobiliário, independentemente de o foco ser na área de incorporação ou aquisição de imóveis, é recorrente sermos procurados por clientes com dúvidas ou problemas com a locação de seus imóveis.

E, normalmente, o problema é a falta de clareza sobre as diferenças entre locar um imóvel para uso residencial ou comercial, para uma pessoa física ou jurídica e, especialmente, sobre as garantias envolvidas nestas operações.

Mas, se são todas locações, e se a lei é a mesma, por qual razão teríamos tantas variações e consequências diferentes?

“Simples”: porque o direito não é só ler a Lei, mas também e principalmente   interpretar a realidade e o contexto em que ela se aplica. E é aqui que muitos inquilinos e muitos locadores se confundem.

Você sabia, por exemplo, que na locação residencial, se o inquilino falece ou o casal se separa, o cônjuge que não participou na locação – porém fica no imóvel – assume a posição de inquilino?

Pois é, alugou para um, mas agora o inquilino é outro.

Mas, cuidado: isso não significa que o inquilino pode “dar a locação” para outro sem autorização do Locador! Fora as hipóteses acima, que protegem a família que ali residia, a cessão da locação só ocorre se o proprietário concordar!

Agora, a realidade é totalmente outra, se a locação é feita por pessoa jurídica. Primeiro porque, se houver alteração dos sócios dessa empresa, isso não altera o contrato de locação, porém pode ter efeitos nas suas garantias.

Isso mesmo, locador: salvo se previsto no contrato – e esta é uma cláusula que usualmente causa problemas e discussão –, você não pode impedir ou reclamar o imóvel por ter sido informado da venda da sociedade a terceiros. Agora, o fiador poderá, sim, buscar sua exoneração, segundo a jurisprudência atual.

Complicado, não é?

Exatamente por isso que você deve ter sempre um advogado de sua confiança acompanhando estas contratações, conjuntamente ao corretor de imóveis que está trazendo esta oportunidade e inquilino.

Afinal, a expertise destes profissionais é complementar: enquanto o corretor foca em apresentar um pretendente qualificado e negociar as bases comerciais, o advogado dedica-se à segurança jurídica e à estabilidade do negócio a longo prazo, garantindo que seu contrato – feito naquele dia feliz de, finalmente, ter locado o imóvel e vê-lo rendendo frutos – suporte suas dores e dúvidas quando os interesses e vontades das partes não estiverem mais alinhados.

Se parece desconfortável ter alugado seu imóvel para uma empresa, confiando nos administradores e fiadores originais, e se ver obrigado a aceitar outros gestores em razão de um negócio que você sequer pode opinar, imagine então ter que, após cinco anos de contrato, ser obrigado a renovar essa locação por meio de uma ação judicial, sendo obrigado a gastar com advogados, peritos e, ainda, poder ser condenado nos custos deste processo.

Esta é outra previsão – mais conhecida, é verdade – da lei de locações: o empresário que loca o imóvel por pelo menos cinco anos e exerce a mesma atividade no local ao menos pelos últimos três, pode exigir a renovação desta locação, protegendo o ponto comercial por ele criado no local…

É possível mitigar estes riscos ou evitar renovações indesejadas?

A resposta é: depende.

Depende: se você, antes de contratar a locação, consultou seu advogado e deu a ele a oportunidade de organizar o contrato, pensando nesses “dias de chuva” e desalinhamento de vontades entre você e aquele inquilino, que lhe prometeu só felicidades no início da locação!…

E você: ainda loca seus imóveis sem consultar seu advogado?