O pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves em empreendimentos imobiliários, ou seja, quando se trata de unidades condominiais adquiridas na planta, tem gerado debates no Judiciário, demandando uma análise cuidadosa dos direitos e deveres das partes envolvidas. Nesse sentido, faremos uma breve análise dos aspectos legais pertinentes a essa questão, considerando a legislação vigente e principalmente a jurisprudência aplicável.
Inicialmente, cumpre definir a natureza das taxas condominiais. Pois bem: elas são encargos de natureza obrigatória, cuja finalidade é custear as despesas necessárias à manutenção, conservação e administração do condomínio. Essas despesas incluem, entre outros, gastos com limpeza, segurança, manutenção de áreas comuns e pagamento de funcionários, se for o caso.
No tocante à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, embora o registro do compromisso firmado na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem e seu usufruto, nos termos dos artigos 1.225, inciso VII e 1.417 do Código Civil, ele não implica necessariamente na obrigação de prestação condominial. Por isso ainda há discussão sobre o momento em que essa obrigação passa a incidir, especialmente em casos de aquisição na planta.
Nos contratos de compra e venda de imóveis na planta, é comum se estabelecer a obrigação do comprador de arcar com as despesas condominiais a partir da assinatura do contrato, mesmo antes da efetiva entrega das chaves. Tal disposição é justificada pelo fato de que o comprador, ao adquirir o imóvel, passa a ter interesse na sua valorização e conservação, ainda que não esteja ocupando a unidade.
Entretanto, embora tais cláusulas estejam expressas específica e claramente, é importante ressaltar que não podem impor ônus excessivos ou abusivos ao comprador, ora consumidor nessa relação, devendo observar os princípios da boa-fé e equilíbrio contratual.
No Brasil, o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) estabelece uma série de direitos e garantias aos consumidores, visando protegê-los de práticas abusivas e lesivas. Nesse sentido, eventuais cláusulas contratuais que imponham ônus desproporcionais ao comprador podem ser consideradas nulas ou abusivas, sujeitando o condomínio às sanções previstas em lei, dentre as quais é possível até mesmo uma condenação para pagamento ao condômino de valor equivalente à cobrança entendida como indevida, nos termos do art. 940 do Código Civil.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, salvo exceções, tem firmado o entendimento de que cláusulas que impõem o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves extrapolam os limites legais e princípios contratuais, considerando-as abusivas ou contratualmente desequilibradas. Por isso, os tribunais têm adotado uma postura mais protetiva em favor do consumidor.
Em trecho do acórdão 1223598 do STJ, o Relator Ministro Alfeu Machado fundamentou que:
(…) o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
Desse modo, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais.
[…] somente será reconhecida a responsabilidade do promitente comprador, se ele tiver sido imitido na posse e o condomínio tenha ciência inequívoca da alienação. Não tendo havido a imissão na posse do comprador, o promitente vendedor continua a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.”
Diante do exposto, o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves em empreendimentos imobiliários apresenta desafios jurídicos relevantes na interpretação das cláusulas contratuais que versam sobre o assunto, bem como da natureza jurídica das partes e da sua capacidade de compreender tais cláusulas, exigindo uma análise cuidadosa das disposições.
É fundamental que as partes envolvidas estejam cientes de seus direitos e deveres, buscando sempre a observância dos princípios da boa-fé e equilíbrio contratual, evitando a cobrança/pagamento incabível. Em caso de dúvidas ou controvérsias, é indispensável a consulta a um advogado especialista, para orientação adequada no caso concreto, a fim de se evitar ou minimamente mitigar danos.
Advogado da Advocacia Hamilton de Oliveira, é inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP).
Formado pelo Centro Universitário Salesiano de Campinas (UNISAL).
Tem dedicado sua prática à área do Direito Cível e Empresarial.
