Hoje em dia, impulsionado pela necessidade de moradia em grandes centros urbanos, além do fator “sonho da casa própria” recorrente na vida dos brasileiros, a oferta e demanda por apartamentos vendidos na modalidade “na planta” vem crescendo, principalmente em cidades em plena expansão, como, por exemplo, Campinas e sua região metropolitana.
Infelizmente, atrasos podem ocorrer na entrega dos imóveis residenciais comprados na planta, e é sobre estes atrasos que iremos tratar neste artigo, assim como demonstrar alterações legislativas e jurisprudenciais desde a última vez que esse tema foi tratado neste blog (clique aqui).
Inicialmente, o prazo de entrega do imóvel comprado é estipulado em contrato firmado entre as partes, podendo ser prorrogado por 180 dias, ou seja, 06 meses além do prazo inicial. Este prazo de 180 dias, além do inicialmente pactuado, é chamado de “prazo de tolerância”, pois nele já se contempla uma dilação que deve ser apta à solução de imprevistos inerentes à atividade da construção civil.
Analisando o contexto jurídico brasileiro, ou seja, toda a legislação referente ao assunto, tais como o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Código Civil e os entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), podemos compreender que, em caso de atraso além do prazo de tolerância, estão garantidas ao consumidor as seguintes condições:
Abaixo, vamos versar sobre os direitos acima descritos:
Essa questão é fundamentada no Código de Defesa do Consumidor – CDC, onde a construtora tem plena responsabilidade diante dos adquirentes dos imóveis em planta.
Ainda em seu artigo 35 – CDC, a legislação consumerista estabelece que, diante de eventual descumprimento da oferta, os adquirentes poderão exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto ou rescindir o contrato, com direito à restituição das quantias já pagas, além de perdas e danos. Ainda, temos o art. 389 do Código Civil, que estabelece que o devedor responderá por perdas e danos, mais juros/atualização monetária, fora os honorários advocatícios devidos.
Ademais, o entendimento quanto às indenizações acima mencionadas é pacificado pelo STJ.
Além da indenização, os contratos de compra e venda firmado pelas Partes podem conter uma cláusula penal, onde se estipula uma multa por cada mês de atraso.
Ademais, em sua Súmula 543, o STJ estabelece que é possível, ainda, a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado.
Ou seja: poderá ser cobrada da Construtora, em caso de atraso, uma multa compensatória presente no referido contrato.
Além das hipóteses acima citadas, o consumidor adquirente poderá, em caso de um atraso significativo, requisitar a rescisão do contrato de compra e venda, exigindo, ainda, a devolução de todos os valores efetivamente pagos, com correção monetária e sua incidência a partir da data de cada desembolso.
Esta hipótese é fundamentada no artigo 475 do Código Civil e no art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor – CDC.
Ademais, é amplamente pacificada pelo STJ.
Além de todo o acima explicado, tivemos, recentemente, a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a chamada “Lei do Distrato” que disciplina questões relativas à resolução do contrato por inadimplemento, onde a mesma cita e confirma os entendimentos acima descritos, incluindo, mas não se limitando a situações intrínsecas ao desfazimento ao contrato, o “prazo de tolerância”, além de estabelecer requisitos para se evitar nulidades contratuais presentes nos Instrumentos firmados.
Sendo assim, pode-se concluir que é de suma importância que o consumidor adquirente de um imóvel “na planta” saiba todos os seus direitos em caso de atraso na entrega de seu imóvel. Ainda, estas questões são importantes para as Construtoras, visando ter plena ciência das questões trazidas, a fim de evitar prejuízos financeiros ou eventuais nulidades contratuais decretadas pelo Poder Judiciário.
Obviamente, por conta da complexidade do assunto, ele não foi plenamente explicado, tendo que ser analisado caso a caso com suas peculiaridades, para melhor solução. Agora, para se valer dos direitos acima explicados, é sempre necessário ter uma consultoria jurídica especializada no assunto, garantindo ao consumidor plena qualidade e segurança jurídica!
Convênio com o Estapar Condomínio Cruz Alta, Rua Barão de Jaguara, 1481
