Talvez muitos de vocês, caros leitores, tenham visto a notícia de um apartamento em Campinas-SP, atingido por um incêndio e onde o condômino-proprietário mantinha um verdadeiro “paiol de armas”, inclusive com granadas, munições e pólvora para recarga de armamento!…
Esse caso, aparentemente extraordinário, traz a relevância de uma cláusula pequena e muitas vezes ignorada – porém presente – na esmagadora maioria das convenções: a proibição de guarda de produtos explosivos, inflamáveis, radioativos ou mesmo nocivos à saúde e à salubridade do empreendimento.
Usualmente invocada para justificar a obrigação de uso de gás encanado ou proibir a instalação, em condomínios comerciais, de empresas de alimentação fora das praças de alimentação ou similares, esse é um exemplo importante de como se faz necessário adequar e ajustar a convenção condominial à realidade do condomínio que será aplicada.
Afinal, farão sentido todas essas restrições, por exemplo, num condomínio comercial focado na área de saúde, onde espera-se ter dentistas, clínicas de imagens ou espaço para procedimentos que resultem em resíduos biológicos?
No caso em comento, resta claro que houve ou o desprezo a uma norma da convenção ou, ainda que inexistente, a própria responsabilidade do condômino com a integridade do condomínio como um todo, já que evidente que acumular o volume de armas e explosivos que ali existia claramente expunha o edifício e especialmente todos os demais condôminos ao risco de uma catástrofe que, por sorte, não ocorreu.
Ampliando o foco – posto que esse é apenas um dos vários exemplos de problemas decorrentes de uma gestão/operação condominial mal ajustada –, é muito fácil analisar diversos outros cenários de inadequações entre a realidade e as convenções de condomínios.
Darei um exemplo que me parece extremamente atual: a recarga de carros elétricos nas suas próprias vagas do condomínio é, se não um fato presente, é uma discussão que se apresenta indiscutivelmente necessária para os próximos anos.
Os condomínios recém lançados já estão, inclusive, anunciando essa facilidade e benefício aos condôminos, alardeando terem uma, duas ou até todas as vagas com possibilidade de recarga desses veículos.
Mas e os condomínios antigos, como ficarão?
Os riscos dessas recargas já são conhecidas e, talvez, sejam até fáceis de indicarmos: redes elétricas subdimensionadas, projetos de combate a incêndio incompatíveis com eventos envolvendo essas baterias e, até mesmo, outra previsão comum e recorrente às convenções: a proibição de instalações de equipamentos nas vagas de garagens.
Afinal, o equipamento de recarga desses veículos será do condômino, e será necessário instalar redes individuais de transmissão para esses pontos, ligados aos relógios medidores de cada proprietário e impondo um redimensionamento de toda carga de entrada de energia para o empreendimento.
E nem estamos falando de quem vai arcar com essas obras e ajustes, especialmente se tivermos empreendimentos com diversidade entre proprietários e inquilinos, quem sabe até ambos interessados nesses benefícios, mas, por lei, diferentemente responsáveis por investimentos desse porte e função.
Percebem quão importante é manter claras e atualizadas as regras do condomínio?
Não é só nas obras e reformas concretas que essa atenção precisa se voltar. Pois muitos são os condomínios, hoje, que ainda gastam significativas quantias convocando assembleias por correio ou enviando comunicados impressos, tão somente por não constar da convenção a possibilidade de isso ser integralmente digital, inclusive por um aplicativo próprio do condomínio ou da administradora!!!
É evidente que a realidade dos condomínios e da gestão condominial – como grande parte de tudo que fazemos no mundo – mudou e mudará ainda mais com os avanços tecnológicos que vemos diuturnamente, não estando longe o dia em que as assembleias serão inteiramente virtuais, não por conta de uma pandemia, mas por simples facilidade dos proprietários – quem sabe já previamente disponíveis para votarem essas questões em votações abertas nessas plataformas, e tendo até revisado as apresentações e dados previamente, para aprovar ou rejeitar as contas apresentadas.
Por isso mesmo que cabe aos administradores, síndicos e, especialmente, a cada condômino e proprietário, olhar a convenção do seu bem, buscando o atendimento dos profissionais que podem trazê-los para essa nova realidade!
Advogado sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira. Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC-CAMPINAS). Formado em Processamento de Dados e Mecatrônica pelo Colégio Sagrado Coração de Jesus.
Especialista em Direito Material e Processual do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e em Gestão Estratégica na Advocacia pela Escola Paulista de Direito (EPD). Relator da 17ª Turma Disciplinar do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2019 – até a presente data). Vice-Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2019-2021). Presidente da Comissão de Direito Contratual da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2022-2024).
Tem dedicado sua prática à área do Direito Civil, Empresarial e Contratual.
