Hoje o tema do blog será uma questão ainda de suma importância nos dias atuais: a locações de imóveis regida pela Lei nª 8.245/91, mais conhecida como “Lei do Inquilinato”.
Referida lei estabelece as normas e pressupostos legais e contratuais entre todas as partes da relação locatícia, por isso é considerada de extrema importância. Dispõe as regras para três tipos de locação de imóveis, sendo: locação residencial, locação comercial e locação por temporada, e serão elas o objeto deste blog.
- Locação residencial:
Esta é a modalidade mais comum e conhecida pela população, já que está presente no dia a dia de todos. É a locação com objetivo estritamente residencial, de moradia.
Ela pode ser ajustada de forma verbal ou escrita, por prazo determinado ou indeterminado, inferior ou superior a 30 (trinta) meses.
Ainda há algumas questões em que a lei traz diferenciações de condições, com nuances específicas, tais como o contrato sendo escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ou o contrato verbal ou contrato escrito com prazo inferior a 30 meses. Mas isto podemos aprofundar em breve.
Porém, importante salientar que, em todos os casos apresentados pela Lei referente ao contrato de Locação Residencial, a relação locatícia pode ser encerrada, mediante acordo mútuo e vontade livre entre as Partes (Locador e Locatário).
- Locação não residencial:
Esta locação utiliza como pressuposto a destinação do imóvel para fins comerciais, ou seja, para indústrias, comércios, escritórios etc., podendo, ainda, ser uma Pessoa Jurídica o locatário, em casos específicos.
Importante frisarmos neste caso a possibilidade de o Locatário entrar com a conhecida “ação renovatória”, que nada mais é do que um direito do empresário de garantir o ponto comercial, mediante renovação “forçada” do contrato de locação, conforme cumprimento de determinados requisitos, tais como realmente ser uma locação comercial, por prazo determinado, com mínimo de 05 (cinco) anos, além de o empresário ter que comprovar o prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos no mesmo ramo empresarial.
- Locação por temporada:
É considerada de cunho residencial, porém por um prazo inferior de no máximo 90 (noventa) dias. Tem intuito de locação para atividades relacionadas a lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou de fatos que decorram tão somente de um determinado tempo, sendo ainda que o imóvel pode estar ou não mobiliado.
No caso de locação de imóvel por temporada mobiliado, é recomendado que conste no contrato, de forma obrigatória, a descrição dos móveis e utensílios que o referido imóvel possuía, além de constar o estado em que eles se encontravam.
Importante salientar, neste caso, que os aluguéis podem ser cobrados e pagos de maneira antecipada, e que, caso o prazo ajustado de 90 (noventa) dias acabe e o Locatário continue no imóvel, a locação passará a ser considerada por prazo indeterminado, podendo apenas ser denunciado o contrato após os 30 (trinta) meses de seu início ou nas demais hipóteses da Lei do Inquilinato.
Sendo assim, diante das modalidades apresentadas, podemos perceber que cada espécie de locação tem critérios e características diferenciadas, inclusive nos aspectos legais, que devem ser verificadas, sendo sempre necessária uma consultoria jurídica especializada para a confecção do instrumento contratual perfeito para cada uma das modalidades citadas.
Advogado da Advocacia Hamilton de Oliveira, é inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP).
Formado pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUCC, pós-graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, sua prática tem sido dedicada à área do Direito Civil, mais especificamente voltado para o Direito Consultivo, Contratos Empresariais e Direito Imobiliário
