Condomínio pode repassar os custos de cobrança ao devedor?

Tem repercutido bastante nas redes sociais uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) envolvendo os condomínios. O assunto? Quem é responsável pelo pagamento dos honorários do advogado contratado pelo condomínio para cobrar um morador inadimplente?

Morar em condomínio significa mais do que compartilhar paredes, tetos, pisos ou áreas comuns. São divididas as despesas e responsabilidades decorrentes do fato de todos serem coproprietários daquele edifício, dividido entre partes privativas e áreas de uso coletivo. Viver em condomínio é ratear despesas, contribuir para o custeio das obrigações e contas da coletividade, zelar pela manutenção, segurança e conservação do espaço comum.

No entanto, sempre há alguém que, por diversos motivos, acaba atrasando o pagamento da taxa/cota condominial, gerando constantes dores de cabeça para síndicos, administradores e, claro, para os demais proprietários, que acabam pagando valores maiores para compensar esta inadimplência que, não poucas vezes, acaba desaguando no Judiciário e implicando na contratação de um advogado e custos adicionais.

E, neste momento, sempre surge a dúvida: os honorários do advogado, contratado pelo condomínio para cobrar a dívida, devem ser pagos por quem? Eles podem ser somados ao valor total devido pelo morador inadimplente? Ou este custo deve ser absorvido pelo condomínio, sendo rateado entre todos os moradores que mantêm seus pagamentos em dia?

É justamente esta discussão que chegou ao STJ. E a notícia, talvez, não seja das melhores.

A Decisão do STJ: o que foi definido?

No julgamento do Recurso Especial nº 2.187.308/TO, a Ministra Relatora Nancy Andrighi, acompanhada pelos colegas da Terceira Turma, entendeu que os honorários pagos pela contratação do advogado do condomínio não podem ser repassados ao devedor.

O fundamento da decisão foi “simples”: estes honorários contratuais não estão previstos nem no Código de Processo Civil – que define quais despesas podem ser reembolsadas pelo vencido nos processos – nem como encargos de inadimplência condominial, conforme o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil. De acordo com o STJ, por não haver menção expressa aos honorários advocatícios, a lei excluiria essa possibilidade de cobrança direta do condômino inadimplente.

Será que este entendimento faz sentido? Do ponto de vista jurídico, talvez sim –– afinal, o STJ reúne grandes especialistas e assim decidiu. Mas, e na prática?

O Descompasso: os custos da inadimplência rateados por quem paga suas obrigações em dia.

É exatamente neste ponto que muitos síndicos, administradores e, principalmente, os condôminos, percebem um descompasso entre a decisão judicial e a realidade cotidiana.

Reflita: quando um morador deixa de pagar sua cota, o condomínio, enquanto coletividade, precisa agir para recuperar aquele valor. Esta ação, muitas vezes pela via judicial, envolve a contratação de um advogado, gerando um custo real para o condomínio. Ao fim, esse custo acaba sendo rateado entre os demais moradores adimplentes.

Ou seja: na prática, a decisão do STJ significa que os condôminos – em dia com suas obrigações – acabam “pagando a conta” dos honorários do advogado contratado para cobrar o vizinho inadimplente!…

Se você acha isto injusto, saiba que não está sozinho. Afinal, se a inadimplência é a causa dos custos, não faria sentido o próprio devedor arcar com todas as despesas geradas por sua falta de pagamento?

Vale lembrar que, para devedores em geral, o artigo 389 do Código Civil prevê expressamente que o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários de advogado. No entanto, pela decisão analisada, esta regra parece não se aplicar aos condomínios…

Convenção Condominial: Limites e Autonomia

A situação se torna ainda mais singular quando lembramos dos “padrões” das Convenções Condominiais, documentos fundamentais que funcionam como uma “mini-constituição” de cada empreendimento. Estes documentos, aprovados pelos próprios proprietários, estabelecem regras de convivência, formas de gestão e, crucialmente, como e quais despesas serão pagas e cobradas.

O Código Civil, em seu artigo 1.336 – o mesmo citado na decisão do STJ – determina que os condôminos devem contribuir na proporção das suas frações ideais, “salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, se a Convenção pode regular a forma de contribuição, por que não poderia impor, como custo decorrente da inadimplência, o pagamento destes honorários pelo condômino devedor?

É comum, e até parece justo, que as Convenções estabeleçam que o devedor será responsável por todas as despesas decorrentes da inadimplência, incluindo os honorários do advogado contratado para a cobrança. No entanto, o STJ entendeu de forma bastante restritiva quanto à autonomia dos condôminos, tornando “impositiva” a lista de encargos prevista no artigo 1.336, § 1º, limitando-se à correção monetária, juros e multa de até 2%.

Resta a dúvida: a “natureza” específica da dívida condominial deve se sobrepor às consequências gerais da mora (artigo 389 do Código Civil) e à autonomia da vontade expressa na Convenção? Para muitos, este rigor acaba penalizando o coletivo em razão de uma interpretação estrita da lei, desconsiderando a dinâmica financeira e social dos condomínios.

Implicações e o Que os Condomínios Podem Fazer

A decisão do STJ reforça a necessidade de uma gestão ainda mais atenta à inadimplência, buscando estratégias eficientes para mitigar seus impactos. É fundamental que a Convenção e o Regimento Interno sejam claros quanto à aplicação de multas e juros dentro dos limites legais, mantendo uma comunicação transparente com os devedores sobre os impactos e as vantagens de acordos antes da judicialização.

Além disso, a decisão aumenta o risco de o condomínio, ao tentar cobrar os honorários contratuais, ser condenado ao pagamento dos honorários do advogado do devedor (honorários de sucumbência), elevando ainda mais o custo da cobrança judicial.

Este novo cenário desafia advogados e administradores a tornarem a gestão de cobranças mais eficiente, seja por modelos de contratação mensal ou soluções que minimizem impactos financeiros pontuais e permitam previsibilidade no orçamento condominial.

Por fim, embora a decisão comentada não tenha efeito vinculante obrigatório, ela traz um elemento adicional de risco e dúvida à cobrança de inadimplentes, refletindo a complexidade do Judiciário e seu impacto direto no cotidiano e no bolso de milhares de brasileiros que vivem em condomínios.

E no seu condomínio, como a inadimplência é tratada?