Registro de Bem Imóvel –– Gravame de Indisponibilidade

Dispõe o Código Civil:-
“Art. 1.225. São direitos reais: I – a propriedade; (…); VII – o direito do promitente comprador do imóvel; (…).”
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.” (…)
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º – Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º – Enquanto não se promover , por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
“Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.” [g.n.]

Portanto, ao adquirir um imóvel, é necessário que se proceda com brevidade ao registro do título aquisitivo na respectiva Matrícula imobiliária, perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente pela Circunscrição na qual o bem se encontra localizado. Este registro faz com que a propriedade seja transmitida ao adquirente, promovendo a publicidade do ato, passando o novo proprietário a exercer os direitos inerentes à propriedade –– usar, gozar, fruir e dispor do bem ––, assim como reivindicá-la de quem a possua injustamente. Ou seja: “Só é dono quem registra” (frase símbolo, cunhada em tempos passados nos documentos oficiais emitidos pelo 1º C.R.I. de Campinas–SP, por inspiração do saudoso Oficial Dr. Elvino Silva Filho, fundador e ex-Presidente do “Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB”)!

A Matrícula do imóvel é verdadeiramente a sua identidade! Pois nela estão presentes: a descrição do imóvel (com suas especificações), os registros de transmissões com os dados de todos os proprietários (anteriores e atuais), as averbações relativas ao imóvel ou aos proprietários, assim como quaisquer atos que envolvam situações jurídicas acerca do imóvel, da propriedade e do proprietário, como alteração de estado civil, alienação fiduciária, e averbações decorrentes de gravames –– restrições ou ônus que afetam o imóvel ¬––, como hipoteca, penhora, usufruto, ação judicial e indisponibilidade de bens. Esta última é uma medida excepcional, conferida em comprovada situação de perigo, com ameaça de dilapidação patrimonial ou desvio de bens envolvendo o proprietário/vendedor. Averbada na Matrícula do imóvel, a medida visa inviabilizar a alienação/transferência do bem imóvel para terceiros. É muito utilizada principalmente no curso de processo judicial contra devedor inadimplente (pessoa física ou jurídica), para impedir que este disponha de um bem imóvel de seu patrimônio e tente utilizá-lo para quitar suas dívidas (por venda/doação/dação em garantia/etc). Acresça-se que a indisponibilidade não recai sobre um ou outro bem do devedor, mas sobre todos os seus bens, já que a ordem de bloqueio é feita no seu CPF !

Muitas vezes, a decretação da indisponibilidade de bens atinge indevidamente os adquirentes de imóveis, que compraram o bem diretamente de construtoras/incorporadoras, porém, por razões financeiras ou por desconhecerem a necessidade de efetuar o registro na Matrícula junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, não o fazem com presteza! E, tempos depois, quando resolvem fazê-lo, são surpreendidos com a impossibilidade de efetuar a transmissão de propriedade para si, por estar o imóvel gravado com indisponibilidade (decorrente de dívida/inadimplemento da empresa vendedora)!…

Assim, se uma ação judicial for ajuizada contra o proprietário que consta na Matrícula (por dívida/inadimplência/etc), o Juiz de Direito condutor de tal ação determinará –– liminarmente ou no curso do processo –– que o cartório imobiliário competente proceda à averbação da indisponibilidade do imóvel de sua propriedade, com imediata operacionalização eletrônica para o Registro de Imóveis da Matrícula do imóvel e para todos os Registros de Imóveis do país, através da “Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB”. Averbada a indisponibilidade na Matrícula do imóvel, haverá o bloqueio de transferência, mesmo que o novo adquirente tenha quitado a totalidade dos valores acordados para a aquisição. E, pior: mesmo de boa-fé, o adquirente ficará impedido de registrar a sua compra e venda, e/ou qualquer outro ato de transmissão de propriedade, uma vez que a indisponibilidade de bens impede também a outorga de Escritura Pública!

Para obter o levantamento/cancelamento, o adquirente primeiramente terá que comprovar que a compra foi feita de boa-fé (através de Contrato e/ou Escritura). A seguir, terá que pleitear um mandado/autorização judicial, através do qual obterá a determinação judicial para o levantamento da(s) indisponibilidade(s). Em tese, quem deve autorizar é o mesmo juiz que determinou a indisponibilidade dos bens. Porém, pode ocorrer de numa mesma Matrícula constarem várias Averbações de Indisponibilidades, provenientes de Juízos de Direito de diversas Comarcas do Brasil, que obviamente não foram emitidas por um único e mesmo Juiz, e sim por diversos Juízes! Caso em que –– com bom senso e com aplicação dos princípios de isonomia e celeridade processual –– pode-se pleitear a expedição de Alvará Judicial autorizando o levantamento da(s) indisponibilidade(s) no processo de Recuperação Judicial da pessoa jurídica vendedora do imóvel (ou no Foro da Comarca onde situada a sede da empresa vendedora ou do domicílio do vendedor, se pessoa física), como permitido nos “Procedimentos de Jurisdição Voluntária” do CPC, quando este não prevê procedimento especial (art. 719) e quando há provocação do interessado (art. 720), dispondo expressamente no art. 725, verbis:- “Processar-se-á na forma estabelecida nesta Secção pedido de: (…) VII – expedição de alvará judicial”.

In fine: a indisponibilidade de bens (e qualquer outro gravame), que eventualmente venha recair sobre um bem imóvel em aquisição, pode gerar grandes aborrecimentos para o seu adquirente, mesmo que este esteja imbuído de completa boa-fé! Dessa forma, a busca por ajuda profissional advocatícia (para assessoria, com prévia análise de informações imobiliárias e certidões cartorárias e judiciais pertinentes), com o objetivo de tornar a aquisição de um imóvel mais segura, bem como o posterior e imediato registro do título aquisitivo/instrumento jurídico na Matrícula do imóvel –– perante o competente Cartório de Registro de Imóveis –– , são os meios certeiros e adequados para se evitar futuros problemas!

“O sucesso não está apenas na conquista, mas em todo o percurso.”
–– Mahatma Gandhi ¬––