Usucapião: como o proprietário pode se proteger

A usucapião é um instituto jurídico de grande relevância do ordenamento jurídico brasileiro, que permite a aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis pela posse prolongada e cumprindo determinados requisitos legais. Este artigo tem por objetivo abordar os requisitos previstos em lei, a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e as formas de proteção que o proprietário pode adotar para evitar a perda de seu bem por usucapião.

O Código Civil brasileiro regula a usucapião nos artigos 1.238 a 1.244, estabelecendo diferentes modalidades, como a extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural. Cada modalidade possui requisitos específicos, mas todas demandam a comprovação de:
1. Posse Ininterrupta e Pacífica: o possuidor deve demonstrar que manteve a posse do bem sem interrupções ou oposição por parte do proprietário ou terceiros;
2. Decurso do Prazo: os prazos variam conforme a modalidade de usucapião:
o Extraordinária (art. 1.238): 15 anos de posse, podendo ser reduzido para 10 anos, se houver benfeitorias ou utilização como moradia habitual;
o Ordinária (art. 1.242): 10 anos de posse com justo título e boa-fé;
o Especial Urbana (art. 1.240): 5 anos de posse em área urbana de até 250 m², utilizada como moradia própria e sem outro imóvel;
o Especial Rural (art. 1.239): 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, com exploração para sustento próprio e de sua família.
3. Boa-Fé ou Justo Título: a depender da modalidade, exige-se que o possuidor atue com boa-fé ou possua um documento que, mesmo nulo ou anulável, demonstre a intenção de adquirir o bem.
4. Função Social da Propriedade: a usucapião tem um forte apelo social, pois busca regularizar situações de fato que promovam o uso produtivo da propriedade.

O STJ desempenha um papel fundamental na interpretação das normas de usucapião, consolidando entendimentos e dirimindo conflitos. Alguns precedentes relevantes incluem:
–– Reafirmação da importância da boa-fé subjetiva na usucapião ordinária, destacando que o justo título deve ser interpretado de forma ampla, abrangendo documentos que, embora imperfeitos, revelem a intenção de propriedade;
–– Usucapião Coletiva em Áreas Urbanas: o STJ tem reconhecido a possibilidade de usucapião coletiva em situações de ocupação coletiva de áreas urbanas, promovendo a regularização fundiária; e
–– Imóveis Públicos: em diversos julgados, o STJ reafirmou a impossibilidade de usucapião de bens públicos, conforme disposto no artigo 102 do Código Civil.

Embora a usucapião seja um mecanismo que valoriza a função social da propriedade, os proprietários podem adotar medidas preventivas para proteger seus bens:
1. Exercício Regular da Posse: o proprietário deve demonstrar interesse e zelo pelo imóvel, utilizando-o regularmente ou adotando medidas para garantir sua vigilância, como visitas periódicas e manutenção;
2. Ação de Reintegração de Posse: identificada a ocupação irregular, o proprietário pode ingressar com ação judicial para retomar o bem, interrompendo o prazo da usucapião;
3. Regularização Documental: manter a documentação do imóvel atualizada, como registro de propriedade, contratos e documentos fiscais;
4. Instalação de Cercas ou Placas: evidenciar os limites da propriedade e a intenção de conservação por meio de cercas, placas e avisos claros;
5. Monitoramento e Vigilância: contratar serviços de vigilância ou monitoramento remoto, em propriedades não habitadas, pode inibir ocupantes irregulares.

Portanto, a usucapião é um mecanismo jurídico que equilibra os direitos de propriedade com a função social do bem. Entretanto, é essencial que os proprietários conheçam os requisitos legais e adotem medidas para evitar a perda de seus bens. A jurisprudência do STJ tem contribuído significativamente para uniformizar a interpretação das normas, promovendo a segurança jurídica e a pacificação de conflitos. Assim, o diálogo entre legislação, jurisprudência e práticas preventivas é essencial para a harmonização dos interesses sociais e individuais no âmbito da usucapião.