Creio – pois num mundo onde a internet cria e atribui frases com mais facilidade do que conseguimos conferir – que foi Albert Einsten que certa vez disse que só se sabe bem de um tema quando se consegue explicar a questão a uma criança de 4 anos.
Há algumas semanas fui surpreendido com uma consulta que me fez entender o quão correta é a afirmação: um determinado condomínio – para melhor atender aos interesses dos seus condôminos e usuários – estava desejoso de comprar um imóvel e perguntava: Posso? Como?
Ao leigo, talvez, pareça boba a questão. Basta ter dinheiro e o dono aceitar, não?
Não. Pelo menos não para todo mundo. E como explicar os motivos desta impossibilidade?
O que na minha cabeça pareceu simples, ao ser transformado em explicação – especialmente para um cliente sem conhecimento jurídico, por mais que habitué do ramo imobiliário – se mostrou um belo desafio que tentarei, aqui, reproduzir.
Para ser proprietário/dono, basicamente, é necessário que se tenha personalidade, ou seja, ser pessoa. Isso, para pessoas físicas, é simples: os nascidos com vida e até a sua morte têm personalidade, e, assim, direito de serem proprietários/donos.
Até aqui é fácil e simples. Nós, seres humanos nascidos com vida, podemos ser proprietários/donos enquanto vivos estivermos.
A questão se torna complexa ao falarmos de quem não é ser humano.
Os animais podem ser donos?
Não, não vou entrar na discussão de terem ou não os animais direitos, mas respondendo à pergunta, serem donos, eles não podem ser (aliás, essa questão deu pano para manga quando um macaco tirou uma selfie que ficou famosa na internet).
E os condomínios, podem?
Os condomínios, as associações, as empresas, entre tantas outras, não são animais, mas sim criações humanas, e só existem por terem utilidade e interesse a nós, humanos.
Todavia, como criadores, demos a estas nossas “criaturas” apenas parte das nossas capacidades e dos nossos direitos: elas só têm aquilo que dizemos, em lei, que elas possuem.
Fácil, não? Se queremos saber se essas nossas “criaturas” podem ser donas, basta conferir o que diz a lei.
E é aqui que a coisa se atrapalha: não existe um dispositivo legal dispondo que o condomínio tem ou não o direito de ser dono. E agora?
Voltemos ao início da nossa jornada: para ser dono precisa-se ter personalidade.
Isso a lei define com clareza. O artigo 44 do Código Civil elenca quais são as pessoas jurídicas que detêm personalidade.
Opa! Neste rol, não consta o condomínio edilício, mas apenas as associações, sociedades, fundações, organizações religiosas, partidos políticos e as empresas individuais de responsabilidade limitada.
E agora, José?
Pesquisam-se outros diplomas legais, leis esparsas, doutrina, jurisprudência e nada. O condomínio não tem personalidade e, portanto, não pode ser proprietário/dono.
Mas, então, o que é o Condomínio?
Condomínio é uma união de necessidades/vontades/obrigações dos proprietários daquele bem. Ou seja, é apenas o ponto de encontro dos direitos e obrigações de diversas personalidades, uma representação coletiva destes indivíduos, os quais não perdem sua individualidade e podem, inclusive, defender diretamente os interesses desta coletividade de que fazem parte.
Ora, dirão alguns, mas como não, se ele contrata pessoas, serviços etc.?
Sim, contrata. Mas o fazem sempre em favor dos condôminos e para atender às necessidades destes e somente para isso. Perceberam a limitação e o foco restrito desta atuação?
É consequência destes fatos a impossibilidade deste comprar outros bens, em especial imóveis.
Mas como resolver a necessidade que gerou essa consulta?
Sendo criativo, mas sempre preocupado com a segurança e legalidade das soluções.
Se o condomínio é o ponto fulcral dos interesses dos condôminos, o objetivo do condomínio há de ser o mesmo daqueles, cabendo a eles – pessoas que são – realizar esta aquisição em conjunto.
Obviamente, depois desta compra, existem instrumentos jurídicos que permitem incorporar esse novo patrimônio comum ao Condomínio pré-existente – os que são de Campinas provavelmente notaram a inclusão de um novo prédio num vistoso e já conhecido empreendimento comercial ao lado do Shopping Galleria.
Mas isso não é simples, nem se equipara a uma compra, muito menos animaria a vocês, caros leitores, se me alongasse explicando tecnicamente.
Mas, precisando, terei enorme prazer em fazê-lo!
Advogado sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira. Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC-CAMPINAS). Formado em Processamento de Dados e Mecatrônica pelo Colégio Sagrado Coração de Jesus.
Especialista em Direito Material e Processual do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e em Gestão Estratégica na Advocacia pela Escola Paulista de Direito (EPD). Relator da 17ª Turma Disciplinar do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2019 – até a presente data). Vice-Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2019-2021). Presidente da Comissão de Direito Contratual da Ordem dos Advogados Subseção de Campinas (OAB Campinas – Gestão 2022-2024).
Tem dedicado sua prática à área do Direito Civil, Empresarial e Contratual.