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É do conhecimento de todos que estudam ou trabalham com Direito Imobiliário e seus débitos, que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, as dívidas seguem o bem imóvel, independentemente do uso ou de sua titularidade.

Sabemos também que assim que devidamente constituído e estabelecido o Condomínio, todas as despesas daquele bem são em função dele próprio, e, assim, devidas a quem quer que o possua. Tal entendimento é cediço na jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Entende-se, portanto, que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo e a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o Condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel.

Todavia, sabemos que toda regra tem suas exceções e que toda interpretação legal pode sofrer alterações - favoráveis ou não - ao nosso dia-a-dia no Condomínio.

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (novembro de 2018), tivemos uma surpresa interessante no tocante a matéria “débitos condominiais”, nos autos do Recurso Especial de nº 1.731.128 - RJ (2017/0138801-0), no qual a Corte entendeu e interpretou que se existe uma convenção condominial registrada no ano de 2009 e as dívidas oriundas do imóvel referem-se ao período de outubro de 2008 a março de 2010, e que o possuidor somente adquiriu uma unidade deste Condomínio em março de 2010, essa dívida será parcialmente de sua responsabilidade.

A decisão entende e esclarece que o devedor não participou da Convenção Condominial antes do seu registro, e por este motivo não tem total responsabilidade, mas sim, parcial responsabilidade no montante apresentado como dívida ativa da unidade.

No verídico caso, nota-se que existe um lapso temporal, e o devedor deverá responder apenas pelo período que lhe cabe ser responsabilizado, qual seja, da data do registro da Convenção para frente.

A decisão inovadora ainda nega a configuração de dano moral por inscrição indevida em serviço de proteção ao crédito.

Entende-se que as dívidas anteriores ao registro da Convenção (ano de 2008) não são de responsabilidade daquele que possuiu o bem em 2010, e sim do antigo proprietário. Este é o responsável até a data de registro da Convenção.

Podemos esperar para 2019 uma leva de decisões nesse sentido? Que o proprietário atual só responderá por dívida condominial antiga se posterior ao registro correto do Condomínio? Cremos que sim, uma vez que já existem precedentes neste sentido.

Conclui-se que tal jurisprudência serve de alerta para os investidores de 2019 e também para os administradores de condomínios. Antes de fechar um negócio imobiliário, deve-se verificar a situação do imóvel e do Condomínio, analisar a documentação legal e consultar um advogado. Não queremos começar o ano com o “pé esquerdo” e culpar a cor da roupa da virada, não é mesmo? Como diz o velho ditado: “O seguro morreu de velho”!

 

Bruna Cortellini Bierhals

Bruna Cortellini Bierhals

Associate at Hamilton de Oliveira Law Firm and lawyer registered with the Brazilian Bar Association, São Paulo Chapter (OAB/SP) and Rio Grande do Sul Chapter (OAB/RS).

A graduate of the Faculdade Atlântico Sul – Anhanguera de Pelotas/ RS and an expert in administrative law with a major in monitoring, management and regulation from FADERGS – The Faculty of Development of Rio Grande do Sul with an extension at the Faculty of Law at the University of Coimbra in Portugal. Her practice has been devoted to the area of public law and real estate (litigation and advisory).

She worked as a prosecutor in the city of Canguçu - Rio Grande do Sul.

Languages: English.

bruna.bierhals@aho.adv.br

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