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Lá para o final do século passado, começaram a surgir no Brasil, especialmente nos grandes centros urbanos, os então denominados “Loteamentos Fechados”. Originários dos países mais desenvolvidos, quando ponderáveis parcelas da classe média passaram a residir para além dos centros urbanos, em bairros periféricos, aqui em nosso país eles tiveram ainda uma motivação especial: a SEGURANÇA contra a criminalidade urbana!

A palavra “lote” é de origem germânica, com o significado de dividir uma área ou terreno em duas ou mais partes (lotes), daí se derivando os vocábulos “loteria”, “lotar”, “lotação”, e posteriormente “lotear”, “loteamento” e “loteador”. Lotear, pois, é dividir uma terra ou terreno em partes menores, ditos “lotes de terrenos”, ou simplesmente “lotes”.

Dispondo sobre o parcelamento do solo, a Lei Federal nº 6.766, de 19/12/1979, conceitua, no § 1º do seu artigo 2º:- Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

Ora, o loteamento fechado tem basicamente o mesmo conceito do convencional (submissão aos ditames da Lei 6.766/79, aprovação de projeto perante a Municipalidade local, registro no competente cartório imobiliário, etc), dele se diferenciando tão somente pelo fechamento de sua gleba original por muro perimétrico e pela colocação de portaria/guarita para controle de acesso a pessoas e veículos (na conformidade da legislação municipal de sua localização).

De se observar, ainda, que há certa confusão entre “loteamento fechado” e “condomínio fechado” ou “deitado” (já originalmente constituído como condomínio de unidades autônomas), eis que ambos podem ter fechamento perimétrico, com controle de acesso a pessoas e veículos ; em ambos as vias de comunicação e as despesas de manutenção são objeto de tratamento comunitário entre os proprietários (regulados no “loteamento fechado” por “Estatuto da Associação de Moradores/Proprietários”, e no “condomínio fechado/deitado” por “Convenção”); ambos necessitam aprovação da Municipalidade e registro imobiliário.

Porém, há diferenças: no “loteamento fechado” a gleba é subdividida em lotes individuados e no “condomínio deitado” há subdivisão em unidades autônomas (casas térreas ou assobradadas), integradas pelas áreas para jardim e quintal, com propriedade de frações ideais no todo do terreno e nas partes comuns; no “loteamento fechado” as vias de circulação/comunicação, praças e espaços livres são do domínio municipal, enquanto nos “condomínios deitados” são de propriedade de todos os condôminos (que nelas têm fração ideal); o registro do “loteamento fechado” deve ser conforme o art. 18 e seguintes da Lei nº 6.766/79, enquanto que o do “condomínio deitado” deve ser conforme a Lei nº 4.591/64 e os artigos 1.331 até 1.358 do Código Civil/2002, que dispõem sobre o “Condomínio Edilício”.

Pois bem. Especificamente com relação ao “loteamento fechado”, como já dito ao início deste texto, o seu surgimento no Brasil se deveu à razão maior da busca de segurança pelos seus residentes e proprietários de lotes, numa verdadeira luta de autopreservação contra a violência urbana! Destarte, ao final do século passado, em nossos grandes centros urbanos, começaram a ser criadas “associações de moradores/proprietários” de lotes/residências nos loteamentos comuns. Ato contínuo, foram editadas leis municipais autorizando o fechamento perimétrico dos loteamentos e a construção de portarias/guaritas para controle de acesso a pessoas e veículos, em atendimento àqueles loteamentos requerentes, e desde que cumpridos rigorosamente requisitos dispostos pelas próprias leis instituidoras, especialmente para não ocorrer infringências aos princípios e mandamentos constitucionais (federais e estaduais) e às normas legais infraconstitucionais.

Exemplificativamente: em Campinas-SP foi editada a Lei Municipal nº 8.736, de 09/01/1996, dispondo sobre permissão a título precário de áreas públicas e vias de circulação, para constituição de loteamentos fechados no supra citado Município, com os moradores/proprietários assumindo partes de serviços públicos e de segurança. Devidamente constituídas, diversas associações de moradores requereram e obtiveram, por Decretos Municipais e por Termos de Permissão, as devidas permissões para uso de suas áreas públicas e vias de circulação, e especialmente as autorizações para as constituições de seus respectivos loteamentos fechados. E tal ocorreu em muitos municípios brasileiros!

Todavia, a constitucionalidade da lei campineira foi atacada pelo Ministério Público-SP, que em 2001 ingressou com ações civis públicas contra os loteamentos permissionários e suas associações de proprietários, visando reverter as permissões e descaracterizar a sua condição de loteamentos fechados (alegando basicamente: infringências ao direito de ir/vir/permanecer; uso indevido de áreas públicas; e alterações indevidas em loteamento aprovado, com afronta à Lei 6.766/79).

Neste passo, por ser de suma relevância, há que se registrar que a constitucionalidade da mesma citada lei também foi atacada pela Procuradoria Geral de Justiça do Est. S. Paulo (mesmas alegações supra aludidas), através da ADIN 065.051-0/8, requerida contra a Prefeitura e contra a Câmara Municipal de Campinas-SP, sendo que em 05/02/2003 o Órgão Especial do TJ-SP, por 15 votos contra 09, decretou a IMPROCEDÊNCIA da aludida Ação Direta, declarando a plena constitucionalidade da lei em tela e sua perfeita harmonia com as Constituições Federal e Estadual, e vindo o V. Acórdão a TRANSITAR EM JULGADO em 20/05/2003!!!

Quanto às outras citadas ações civis públicas promovidas pelo MP-SP contra os loteamentos fechados e suas associações de moradores, nem sequer foram suspensas em seu andamento –– o que seria razoável ocorrer, em razão da mencionada ADIN –– , tendo os processos o seu prosseguimento, com os requeridos apresentando as suas alegações contestatórias

(basicamente: os direitos à VIDA e à SEGURANÇA dos proprietários de lotes/residências hão que prevalecer sobre o direito de ir/vir/permanecer de pessoas estranhas ao loteamento; portaria e guarita visam apenas identificação de pessoas, veículos e finalidades; artigos 18 e 30, I, V e VIII – C.F. conferem autonomia e competência ao Município para legislar sobre assuntos de interesse local; prestar serviços públicos de interesse local por permissão ou concessão; e ordenar, planejar e controlar o uso, parcelamento e ocupação do solo urbano; não há afronta à Constituição Estadual, pois não há alienação, desafetação e/ou alteração da destinação original dos loteamentos; art. 22 da Lei 6.766/79 dispõe que áreas públicas de loteamento registrado passam ao domínio do Município, que tem autonomia constitucionalmente assegurada, podendo dispor sobre o uso de áreas públicas e permitir a formação de loteamento fechado, por legislação específica).

Não obstante as contestações dos loteamentos fechados, e especialmente a decisão da ADIN em seu favor (declarando a constitucionalidade de leis municipais instituidoras do fechamento de loteamentos), tais ações civis foram julgadas em primeira e segunda instâncias, com o TJ-SP decidindo pela PROCEDÊNCIA de algumas delas e inadmitindo o encaminhamento de recursos (Especial e Extraordinário) à Superior Instância em Brasília-DF! E com o STJ mantendo a inadmissibilidade dos recursos interpostos!

Pois bem. Decorridos quase 20 anos após o ajuizamento das mencionadas ações civis públicas (no Est. S. Paulo e quiçá em todo o País), aquelas julgadas procedentes estão presentemente em vias de TRANSITAR EM JULGADO! Ato contínuo, o Poder Judiciário determinará que seja executada a parte final de cada uma destas ações judiciais, qual seja o Cumprimento de Sentença! Que, na fria letra da lei, acarretará a perda do caráter de “loteamento fechado”, ou sua descaracterização, com a abertura ao uso público das áreas públicas/lazer e vias de circulação/comunicação, e sua reintegração ao sistema viário do Município.

Contudo, há que se considerar que em muitos dos loteamentos que se tornaram fechados as suas ÁREAS PÚBLICAS NUNCA SOFRERAM QUALQUER DESVIRTUAMENTO (nenhuma alienação, desafetação e/ou alteração da destinação); SEMPRE ESTIVERAM ABERTAS AO USO PÚBLICO; e SEMPRE ESTIVERAM INTEGRADAS AOS SISTEMAS DE LAZER E VIÁRIO (os loteamentos que se fecharam são geralmente pequenos em tamanho e número de lotes, sem qualquer interferência no sistema viário urbano; mesmo os de maior porte pouco ou nada interferem).

Mas é razoável supor que, na mencionada fase de Cumprimento de Sentença, a descaracterização do loteamento fechado poderá consubstanciar o desfazimento do muro perimétrico e da guarita/portaria de acesso! Isto posto e isto feito, TODAS AS PESSOAS E FAMÍLIAS RESIDENTES NO LOTEAMENTO ficarão, “da noite para o dia”, SEM QUALQUER SEGURANÇA E PROTEÇÃO, à mercê de eventuais bandidos e malfeitores!!!

Assim, de se perguntar: como ficarão os sagrados direitos à VIDA, à SEGURANÇA, à PROPRIEDADE e ao PATRIMÔNIO de tais famílias, tão solenemente insculpidos em nossa magnífica Carta Magna (caput dos artigos 5º,e 144)???... Poderá o Poder Judiciário lhes dar resposta, respaldo e proteção???

Reinaldo Federici

Reinaldo Federici

Associate at the Hamilton de Oliveira Law Firm, he is a lawyer registered with the Brazilian Bar Association - São Paulo Sector (OAB/SP) and the Bar Association of the State of São Paulo (AASP).

A graduate from the Pontifical Catholic University of Campinas (PUC-CAMPINAS), he works in general Civil Litigation and collects important victories in Court.

Contributing to his vast knowledge, his extensive experience with the Popular Housing Company Bandeirante (COHAB BANDEIRANTE) ensured a strong influence from Real Estate Law, where he also focuses his practice.

reinaldo.federici@aho.adv.br

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    Sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira, é, além de administrador de empresas formado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e na Associação dos Advogados do Estado de São Paulo (AASP).

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