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Muito se fala no âmbito condominial na figura da construtora e da incorporadora, mas é preciso entender que não estamos falando de sinônimos. Cada uma tem sua função e seu conceito e, por consequência, responsabilidades em possível ação judicial.

O assunto parece simples, mas ainda traz confusões e conceitos que em nada auxiliam o síndico e o conselho de um Condomínio no momento do litígio, ou de enviar uma simples notificação. Na dúvida, eis o nosso breve apanhado sobre o tema, para auxiliar aqueles que ainda não têm total conhecimento da diferença e da responsabilidade de cada uma.

A incorporadora é responsável por todo processo de “nascimento” do condomínio, registrando e atendendo às especificações da NBR 12.721/2006 (Esta norma técnica não é norma de incorporação, as regras da incorporação estão previstas na lei 4591/64) junto ao cartório de registro de imóveis.

Além disso, é ela a responsável por avaliar os custos da construção, o resumo das áreas reais para atos de registro e escrituração, o memorial descritivo das dependências e, muitas vezes, elabora a minuta de convenção do condomínio.

O responsável por todo esse processo é denominado incorporador, que é também apto a comercializar as unidades e a transferir para outra empresa essa tarefa de venda.

Já a construtora é a empresa contratada para executar de fato as obras do projeto incorporado, respeitando o memorial descritivo e as especificações técnicas.

Ela é a responsável pela construção civil de forma literal, contratando os operários, máquinas, equipamentos, tecnologia, além de testes de qualidade, garantindo que tudo fique pronto dentro do cronograma acordado.

A construtora também é responsável pela segurança dos operários, devendo garantir a utilização de EPI – equipamentos de proteção individual – e garantir a presença de um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

Normalmente a construtora é contratada pela incorporadora, mas nada impede que ambas constituam uma só pessoa jurídica. Sim, elas podem exercer as duas funções ao mesmo tempo, desde que as atividades estejam descritas no seu contrato social.

Agora, quando temos pessoas jurídicas diferentes, ou seja, a incorporadora contrata uma empresa para construção, o consumidor, ao comprar um apartamento, está fazendo negócio com a incorporadora, e esta deverá ser acionada em caso de descumprimento de contrato, como por exemplo o famoso atraso de entrega de obra.

Geralmente a incorporadora é quem corre mais riscos jurídicos com o empreendimento, pois é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário, estando sob sua responsabilidade a entrega do produto final, no prazo acordado contratualmente com os consumidores.

E qual seria então a responsabilidade da construtora? Se a unidade apresentar problemas estruturais ou vícios ocultos, quem se deve acionar judicialmente?

É preciso ponderar a possibilidade de ingressar contra ambas (construtora e incorporadora) ou deve-se apenas acionar uma ou outra?

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel, e tem em seu registro o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) de construtora e não tem de incorporação imobiliária, o que nos faz pensar: de quem é a responsabilidade? Contra quem devo ingressar?

Havendo identidade entre incorporadora e construtora, não há dúvidas. Porém, sendo pessoas diferentes, deve-se olhar caso a caso, de acordo com o contrato e as pessoas contratadas.

Bruna Cortellini Bierhals

Bruna Cortellini Bierhals

Associate at Hamilton de Oliveira Law Firm and lawyer registered with the Brazilian Bar Association, São Paulo Chapter (OAB/SP) and Rio Grande do Sul Chapter (OAB/RS).

A graduate of the Faculdade Atlântico Sul – Anhanguera de Pelotas/ RS and an expert in administrative law with a major in monitoring, management and regulation from FADERGS – The Faculty of Development of Rio Grande do Sul with an extension at the Faculty of Law at the University of Coimbra in Portugal. Her practice has been devoted to the area of public law and real estate (litigation and advisory).

She worked as a prosecutor in the city of Canguçu - Rio Grande do Sul.

Languages: English.

bruna.bierhals@aho.adv.br

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