Recentemente eu fui consultado a respeito de um assunto que ao analisar o caso com calma fui surpreendido com a falta de uma solução jurídica. O cliente, reconhecido comerciante, estava diante de uma excelente proposta de venda de uma propriedade sua no litoral sul de São Paulo.

Há tempos aquela casa estava a venda sem que nenhum interessado aparecesse. Primeiro em razão da crise, segundo porque a casa não era lá essas coisas. O imóvel estava há tantos anos nessa situação, sem nenhuma proposta, que o seu proprietário houve por bem fazer dinheiro de outra forma, hipotecando-o junto ao seu principal fornecedor para obtenção de crédito e melhores condições comerciais, fomentando assim o seu negócio. E agora, gravado o bem com a hipoteca, ainda vigente, o comerciante recebeu aquela tão esperada proposta de compra, alimentando o seu sonho de inclusive injetar mais capital no seu negócio como produto da venda. Mas o gravame estava lá e precisava ser liberado para que o negócio avançasse, afinal de contas o interessado não assumiria o risco, eis que de louco não se tratava, de adquirir um bem hipotecado. O comerciante negociou por várias semanas com seu credor a substituição da garantia, ofertando em troca um bem mais valioso, livre e desembaraçado e localizado em Campinas, sede dos seus principais negócios. Ou seja, o comerciante tinha em mãos um bem mais valioso e com maior liquidez a oferecer em troca daquele hipotecado, de menor valor comercial, com baixa liquidez e localizado no litoral. Depois de muita negociação sem que a um bom termo chegassem as partes, e vendo aquela oportunidade de venda do bem se esvair, o comerciante me procurou. Haveria uma saída legal para forçar o credor hipotecário a aceitar a substituição do bem hipotecado por outro, melhor avaliado, melhor localizado e livre e desembaraçado? Essa foi a missão a mim conferida. O que estava a levar o credor hipotecário a negar a substituição da garantia eram retaliações comerciais, birras negociais, uma forma de mostrar poderio econômico e a forçar uma melhora no relacionamento comercial entre as partes. Em razão da crise por que passava o setor a relação entre as partes não estava em seu melhor momento, ainda que nenhum débito estivesse vencido, esse sim um impeditivo, ainda que relativo, para a substituição do bem hipotecado. O fornecedor estava a simplesmente negar a substituição e a liberação do imóvel litorâneo sem nenhuma justificativa plausível. Assumindo o trabalho de buscar uma solução jurídica para o caso me deparei com uma lacuna legal, não obstante os avanços legislativos do Código Civil e do novo Código de Processo Civil. Não há nenhum comando jurídico que obrigue o credor hipotecário a aceitar a substituição do bem ofertado em garantia, quando vigente as condições da hipoteca, ainda que o bem a ser substituído seja “melhor”. E assim o comerciante/devedor irá perder um importante negócio, cujo produto seria inclusive injetado no próprio negócio, simplesmente porque o credor assim não faz a mínima questão de cooperar, certamente como uma forma de lhe pressionar por maiores e mais variadas compras e menores prazos para pagamento. Uma verdadeira incongruência. Eu entendo que nos negócios impera o princípio do hedonismo, que não se compadece com simpatias comerciais. Mas neste caso não havia motivo juridicamente aceito a negar a substituição da garantia. E, fazendo valer os princípios da minha formação profissional, não aceitei aquela situação pacificamente e notifiquei extrajudicialmente o credor a providenciar a substituição do bem hipotecado, já indicando o novo imóvel, devidamente avaliado, no prazo de trinta dias, sob pena das medidas legais cabíveis. Embora notificado, o fornecedor nada fez, ou como gostamos de dizer, quedou-se inerte. Agora, como um bom cão que late, terei que morder. Mas o remédio judicial a ser adotado, e a sua eficácia, ficarão para o meu próximo texto. Afinal, o verão está logo aí e a casa na praia não foi vendida, portanto, deixemos o comerciante aproveitar com sua família.

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