Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no último mês de abril que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. É a primeira vez que a Corte Superior discute o tema, e apesar de a decisão não ser vinculante (não é obrigatório que todos os juízes do país a sigam), sem dúvida alguma já se tornou um “divisor de águas” para analisarmos o tema envolvido nesse tipo de locação.
Para quem ainda não conhece, o Airbnb é uma plataforma digital de prestação de serviços, que permite a pessoas do mundo inteiro oferecer a locação de suas casas para usuários que buscam acomodações mais em conta em qualquer lugar do mundo. No Airbnb é possível não só que essa pessoa ofereça apenas um quarto ou a sua casa completa a outros usuários, como também possa alugar um espaço, caso seja a sua necessidade ou interesse. É uma plataforma usada principalmente por turistas, viajantes e profissionais em trânsito, que buscam diminuir custos de locação e a facilidade de alugar um imóvel sem muita burocracia.
O relator da ação no STJ havia dado seu voto contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais, já que, em sua visão, isto violaria o direito de propriedade. Essa tese, contudo, foi vencida pela maioria dos Ministros da Turma, os quais entenderam ser o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros. Assim, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, é impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada, já que, a contrario sensu, se caracterizaria a prática como atividade comercial e de hospedagem.
De fato, os conceitos de residência (moradia habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária) são distintos, e a prática proporcionada pelo uso do Airbnb se aproxima muito mais do conceito de hospedagem do que de residência ou domicílio.
Não há nem mesmo como se considerar esse tipo de locação como um aluguel por temporada, uma vez que a Lei de Locações considera que essa modalidade é destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. Tal Lei em nenhum momento trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade, nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo.
Para colocar uma “pá de cal” na discussão, vale lembrar que o nosso Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo esse mesmo Código.
Não resta dúvida que as locações pelo Airbnb nada mais são do que o reflexo da evolução da sociedade, evolução essa que cada dia mais encontra campo fértil para discussões, ante a inércia legislativa dos Parlamentos. Ainda, entendemos que esse julgamento deve servir de alerta, já que reforça a necessidade que todos os condomínios devem ter na adequação das suas convenções condominiais, com o fim de tornar mais objetivos os critérios sobre o tema e, assim, pacificar ao máximo a vida condominial.
Não é demais aqui lembrar já conhecido brocardo: na dúvida, consulte sempre um advogado!
Advogado sócio da Advocacia Hamilton de Oliveira, coordenador da área cível, é inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Amazonas (OAB/AM).
Bacharel em direito pelo Centro Universitário de Ensino Superior do Amazonas (CIESA).
Assessor da 03ª Câmara Recursal da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP)
