Recentemente fui consultada sobre a possibilidade de impedir um proprietário de alugar seu apartamento a hóspedes por períodos curtos.
A locação por temporada através de sites e aplicativos já existia no Brasil há muitos anos, a exemplo do AlugueTemporada, Booking.com e TripAdvisor, mas foi alavancada com a vinda da plataforma Airbnb (Air, Bed and Breakfast).
Fundado em 2008 em São Francisco, Califórnia, por 03 estudantes de design Nathan Blecharczyk, Brian Chesky e Joe Gebbi, 9 anos depois, o Airbnb está disponível em mais de 65 mil cidades em 191 países e tem seu valor estimado de mercado em mais de 20 bilhões de dólares.
Na época, os então estudantes, com dificuldade para pagar o aluguel do apartamento que moravam e em busca de uma ideia para um novo empreendimento, criaram o site em uma noite e alugaram alguns espaços dentro do apartamento deles.
A ideia deu tão certo que originou uma das principais plataformas de hospedagem do mundo, oferecendo opções convencionais a preços bem mais convidativos que hotéis, bem como algumas inusitadas, como aluguel de casas em árvore, barcos ou castelos.
Hoje em dia oferecem também “experiências” de entretenimento, cultura, esportes, entre outras ao redor do mundo, além de ser possível alugar um computador, celular ou tablet pelo aplicativo.
Trata-se de um verdadeiro case de sucesso, com uma comunidade de usuários em crescimento constante, promovendo a cultura do compartilhamento e tornando-se uma opção muito mais acessível que os hotéis, além de representar uma renda extra para o proprietário/anfitrião.
No Brasil teve início em 2012 e foi impulsionada nos últimos anos em razão da Copa e dos Jogos Olímpicos.
Mas nem só de “louros” vive o aplicativo. O fenômeno Airbnb trouxe efeitos colaterais ao mercado imobiliário, ao ramo hoteleiro, com quem compete diretamente, e virou alvo dos síndicos nos condomínios residenciais.
Em Nova York, o sucesso da plataforma acarretou o aumento dos aluguéis para quem deseja morar na cidade, tornando os valores proibitivos, pois a pessoas preferem cobrar altas diárias a locar por longo prazo.
No âmbito dos condomínios residenciais, o Airbnb está na mira de alguns síndicos e condôminos que se queixam do barulho e dos riscos à segurança em edifícios onde unidades são locadas para diárias ou curtos períodos.
O número de reclamações nos edifícios residenciais não para por aí pois os “hóspedes” se utilizam das áreas comuns (piscina, salões de festa, garagens) e, quase sempre, não observam as regras condominiais.
Por outro lado, proibir a locação por períodos curtos representaria limitar o direito de propriedade, ou seja, é certo que o proprietário pode dispor de seu imóvel da maneira como melhor lhe aprouver desde que não perturbe o sossego, a segurança, os bons costumes nem represente um desvio de finalidade da edificação.
É lícito ao proprietário do imóvel ceder sua unidade, a título oneroso ou gratuito, pelo prazo que bem entender e para quem quiser mas seu interesse individual não pode prevalecer sobre o interesse do coletivo. Ao adquirir um apartamento ou casa em condomínio, você adquire “sócios”, no caso, os demais condôminos.
Sob o aspecto legal, a locação por temporada através dos sites e aplicativos é permitida desde que não esteja vedada em Convenção condominial nem represente um desvio na finalidade da edificação. Alguns condomínios estão convocando assembleias para alterar a Convenção a fim de coibir tal prática.
A finalidade dos condomínios residenciais é estritamente residencial, não hoteleira, de modo que os proprietários não podem destinar o imóvel única e exclusivamente para fins de locação pelo sistema de diárias ou curtos períodos, pois isto configuraria desvio de finalidade, ao menos que a locação seja apenas de um ou mais cômodos e o anfitrião permaneça na unidade recebendo os hóspedes.
E ainda, é certo que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a locação por temporada em prazo inferior a 90 dias. “Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Outrossim, conclui-se que a locação por temporada através de aplicativos e sites de hospedagem possui respaldo na lei de locações e, caso não esteja vedada em Convenção de Condomínio nem caracterize desvio de finalidade residencial, configura-se lícita.
Desta forma, não cabe aos condomínios regular tal prática mas o proprietário tem a obrigação de informar aos seus “hóspedes” as regras condominiais para que sejam respeitadas, evitando-se assim a perturbação no dia a dia do edifício e dos demais condôminos.
