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Ao contrário do que muitos pensam, a função do síndico não é para qualquer um. Tal qual em uma empresa, o síndico hoje desempenha o papel de verdadeiro gestor nos condomínios. O cargo pede que a pessoa tenha noções em administração, direito e principalmente habilidade em gestão de pessoas, saber ouvir e mediar conflitos é primordial.

Além de todas estas habilidades, o síndico tem que estar ciente dos riscos inerentes à função eis que pode ser responsabilizado civilmente se causar prejuízos ao condomínio ou a terceiros.

O artigo 1.348 do Código Civil dispõe sobre a responsabilidade civil do síndico. Exemplificadamente, compete ao síndico: convocar a assembleia anual dos condôminos; representar o condomínio, em juízo ou fora dele; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e determinações da assembleia; zelar pela conservação das áreas comuns; elaborar o orçamento anual das receitas e despesas; efetuar a cobrança das contribuições condominiais, impondo as multas devidas; prestar contas à assembleia anual e sempre que exigido; contratar seguros, entre outros.

Já a responsabilidade criminal do síndico ocorre quando este não cumpre suas atribuições, incorrendo em omissão ou em uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Esta responsabilidade geralmente está relacionada aos crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação) ou ainda à apropriação indébita de fundos do condomínio.

A prestação de contas é uma das principais atribuições do síndico. Todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas. A prestação de contas ocorre na assembleia anual e sempre que exigido. Com o apoio da administradora, cabe ao síndico o controle dos saldos, das contas a pagar e também da inadimplência, devendo acionar os condôminos inadimplentes a fim de recuperar os créditos do condomínio.

O síndico deve estar atento também ao cumprimento da legislação trabalhista, em especial ao pagamento de salários e benefícios nos vencimentos. O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico. Caso seja contratada uma empresa para cuidar destas questões no condomínio, o síndico deve sempre exigir os comprovantes da empresa. A fiscalização dos funcionários também é de responsabilidade do síndico.

Toda e qualquer obra no condomínio, com exceção das urgentes, deve ser aprovada previamente em assembleia, respeitando-se o quórum previsto em Convenção. Deve-se sempre celebrar contrato com a empresa responsável pela obra, bem como exigir que esta contrate seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários que ficarão alocados no condomínio.

As obras devem ser acompanhadas sempre por um profissional técnico responsável, sendo assim, como medida de segurança, deve-se exigir a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) com registro no CREA, bem como cópias dos comprovantes dos encargos trabalhistas recolhidos de todos os funcionários da empresa que estiverem trabalhando no edifício.

Outro ponto de atenção são as Normas de Segurança exigidas pelo Corpo de Bombeiros. O síndico deve atentar-se aos testes das mangueiras de incêndio, recargas dos extintores, luzes de emergência, conservação dos corrimãos, etc.

A manutenção dos elevadores deve ser feita por empresa especializada e estar sempre em dia, pois o síndico e o condomínio podem ser responsabilizados em caso de acidentes decorrentes de imprudência ou negligência na manutenção dos equipamentos.

A maioria dos condomínios hoje em dia possuem áreas de lazer, o que pode representar uma grande dor de cabeça ao síndico em caso de acidentes.

Existem normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2 para a conservação de playgrounds. Um acidente por falta de manutenção dos brinquedos poderá caracterizar responsabilidade civil.

No que se refere às piscinas, a responsabilidade é restrita à manutenção dos equipamentos e da água. Cabe aos pais ou responsáveis zelar pela segurança das crianças na piscina e não aos funcionários do condomínio.

Vale lembrar que:

  • Debater os assuntos do condomínio e decidi-los em conjunto torna a gestão democrática e transparente. Além disso, os condôminos sentem-se mais à vontade quando a gestão não é centralizadora.
  • Ouvir os condôminos e estimular sugestões é bem visto. Disponibilizar um e-mail ou colocar uma “caixinha de sugestões” na portaria. Nunca deixar os condôminos com dúvidas. Responder a todas as perguntas.
  • As áreas comuns merecem atenção contínua, realizando-se a manutenção periódica através de limpeza, pintura, reposição de equipamentos quebrados e revitalização do jardim sempre que necessário.
  • Deve-se realizar os Laudos PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e LTCAT (Laudo Técnico das Condições Ambientais do Trabalho) se houver funcionários registrados no Condomínio. Os funcionários deverão passar por exame médico no caso de admissão, demissão, mudança de função, retorno ao trabalho e periódico. É necessário também realizar o seguro de vida dos empregados, o qual pode ser contratado juntamente com o seguro predial.

Por fim, para garantir uma boa gestão, o síndico deve contar com o apoio de um Conselho ativo, uma boa administradora e um bom zelador.

Juliana de Oliveira Mazzariol

Juliana de Oliveira Mazzariol

Advogada Associada da Advocacia Hamilton de Oliveira,  inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e na Associação dos Advogados do Estado de São Paulo (AASP).

Formada pela Universidade São Francisco (USF) e especialista em Direito Empresarial pelo Instituto Nacional de Pós Graduação (INPG).

Sua prática tem sido dedicada à área do Direito Empresarial e Cível em geral (contencioso e consultivo), destacando-se sua longa passagem pelo Shopping Center Iguatemi Campinas, o que lhe garantiu vasto conhecimento no mercado de varejo e shopping center.

Foi docente na UNIP (campus de Campinas e Jundiaí), ministrando aulas de Direito e Ética.

Idiomas: Inglês.

juliana.mazzariol@aho.adv.br

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